การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า

การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า

              ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญ

ทำเลที่ตั้งเป็นอย่างไร เหตุผลที่ทำเลมีความสำคัญอย่างมาก ก็เพราะเป็นสิ่งที่ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อมาและต้องการขาย รวมถึงการพิจารณาในเรื่องของการคิดค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ณ ทำเลนั้นๆ เราจึงพบว่าทำเลที่ต่างกันย่อมให้ผลกำไรจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน ทำเลโดดเด่นและมีแต่ผู้ต้องการครอบครอง ต้องการได้กรรมสิทธ์ ต้องการเป็นเจ้าของ ส่วนใหญ่เป็นทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตที่มีการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจสูง เช่น บริเวณใจกลางเมืองที่เป็นศูนย์กลางของธุรกิจต่าง ๆ ทั้งนี้นอกจากทำเลทองที่ราคาจะขึ้นอย่างต่อเนื่องแล้ว ทำเลที่จะมีการพัฒนาไปสู่ความเจริญในอีกไม่นานคือสิ่งที่จะทำให้คุณได้อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ดีในราคาถูก ณ ปัจจุบัน เพื่อทำเงินมหาศาลได้ในอนาคต โดยเฉพาะทำเลที่มีโครงการสร้างสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่รัฐบาลให้การสนับสนุนหรือเอกชนได้เข้ามามีส่วนร่วม ทำเลบริเวณนั้นก็จะได้รับความสนใจ ราคาก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วยยกตัวอย่างเช่น บริเวณย่านที่มีการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า ย่านที่อยู่ในละแวกศูนย์การค้า ย่านใจกลางเมือง ย่านที่อยู่บริเวณเส้นทางคมนาคมสายหลักหรือสายสำคัญเป็นต้น

             อย่างไรก็ตามในเรื่องของทำเลนี้มีความสัมพันธ์กับสิ่งที่เรียกว่า “ผังเมือง” ประกอบไปด้วย ผังเมืองรวม” และ “ผังเมืองเฉพาะ” หรือเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินผืนนั้น ๆ ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือเพื่อใช้พิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน ว่าที่ดินนั้นๆ อยู่ในเขตพื้นที่ใด สามารถใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ได้หรือไม่โดยอธิบายได้ดังนี้

             ผังเมืองรวม หมายถึง แผนผังนโยบายและโครงการรวมทั้งมาตรการควบคุมโดยทั่งไป เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาและการดำรงรักษาเอง รักษาชนบท รักษาบริเวณที่เกี่ยวข้องหรือชนบท ภายใต้การแบ่งเป็นโซนสี เพื่อจัดสรรการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน การคมนาคม การขนส่ง การสาธารณูปโภค บริการสาธารณ สภาพแวดล้อม ให้เหมาะสมกับโซนสีนั้น ๆ แบ่งออกเป็น

1.       โซนที่ดินสำหรับพักอาศัย

 เขตพื้นที่สีเหลือง (ย.1 – ย.4)

เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ให้ใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น ส่วนมากจะอยู่นอกเมืองหรือในชนบท

เขตพื้นที่สีส้ม (ย.5 – ย.7)

เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ผู้อยู่อาศัยมากว่าพื้นที่สีเหลือกง ให้ใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น

เขตพื้นที่สีน้ำตาล (ย.8  - ย.10)

เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ให้ใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10

2.       โซนที่ดินสำหรับพาณิชยกรรม

เขตพื้นที่สีแดง (พ.1 – พ.5)

ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมการอยู่อาศัย สถานบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

3.       โซนที่ดินสำหรับอุตสาหกรรม

เขตพื้นที่สีม่วง (อ.1)

กำหนดเป็นเขตอุตสาหกรรมเพื่อการบริหารและจัดการสิ่งแวดล้อม สำหรับการประกอบกิจการประเภทอุตสาหกรรมการผลิตที่มีมลพิษน้อย ให้ใช้ประโยชน์สำหรับที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้าที่สามารถสร้างโรงงานได้ในเขตนั้นๆ

เขตพื้นที่สีม่วง (อ.2)

กำหนดเป็นนิคมอุตสาหกรรมที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรม การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

4.       โซนที่ดินสำหรับคลังสินค้า

เขตพื้นที่สีเม็ดมะปราง  (อ.3)

ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อคลังสินค้าอุตสาหกรรม เกี่ยวกับการบรรจุสินค้าอุตสาหกรรมเกี่ยวกับการประกอบชิ้นส่วนต่างๆ โดยไม่มีการผลิต และอุตสาหกรรมบริการชุมชนที่ไม่ก่อเหตุรำคาญ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

5.       โซนสำหรับอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

เขตพื้นที่สีขายมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (ก.1 และ ก.2)

ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม สถาบันราชการการสาธารณูปโภคและสาธารณูปการการอนุรักษ์และรักษาสภาพแวดล้อมเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 5 และร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

6.       เขตที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม

เขตพื้นที่สีเขียว (ก.3 และ ก.4)

ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม สถาบันราชการการสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ  5 และร้อยละ 10 ที่กำหนด

7.       เขตที่ดินประเภทอนุรักษ์และส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย

เขตพื้นที่สีน้ำตาลอ่อน (ศ.1 และ ศ.2)

ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรมท้องถิ่น การท่องเที่ยวพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 5 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด

8.       โซนประเภทหน่วยงานราชการและสาธารณูปโภค

เขตพื้นที่สีน้ำเงิน (ส.)

ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสถาบันราชการการศาสนา การศึกษา การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการหรือสาธารณประโยชน์ การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นใช้ใช้ได้เฉพาะที่จำเป็น หรือเกี่ยวเนื่องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินหลัก

9.       แผนผังแสดงที่โล่ง

เขตพื้นที่สีเขียวอ่อน

ให้ใช้ประโยชน์เพื่อนันทนาการหรือเกี่ยวข้องกับนันทนการ และรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น

เขตพื้นที่สีเขียวอ่อนเส้นทแยงสีเขียว

ให้ใช้ประโยชน์เพื่อการป้องกันน้ำท่วมการสาธารณูปโภคที่เกี่ยวกับการป้องกันน้ำท่วม หรือสวนสาธารณะเท่านั้น

ผังเมืองเฉพาะ   มีความข้องเกี่ยวอย่างต่อเนื่องกับผังเมืองรวม กล่าวคือ เมื่อมีกฎกระทรวงให้ใช้บังคับ ผังเมืองรวม ณ ท้องที่ใดแล้ว ไม่ว่าจะเป็นในเมืองหรือชนบท หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นของท้องที่นั้นเห็นสมควรต้องจัดทำผังเมืองเฉพาะขึ้นมาเพิ่ม เป็นการเฉพาะแห่ง เพื่อสร้างประโยชน์หรือเพื่อทำรงรักษาบริเวณนั้น ๆ เอาไว้ ก็จะขอให้กรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้วาง ปละจัดทำผังเมืองเฉพาะให้สอดคล้องกับผังเมื่อรวมทำให้เรารู้ว่าจะสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดได้บ้าง หากเราต้องการลงทุนในพื้นที่โซนสีนั้น ๆตามที่ได้กำหนดเอาไว้ในผังเมืองรวมและผังเมืองเฉพาะ

                เมื่อมีการประกาศให้ใช้บังคับผังเมืองรวมแล้ว ซึ่งส่วนใหญ่มีอายุบังคับ 5 ปี และขยายอายุได้อีก  2 ครั้ง ครั้งละไม่เกิน 1 ปี ตามกฎกระทรวงจะห้ามบุคคลใดใช้ประโยชน์ที่ดินผิดไปจากที่ได้กำหนดไว้ในผังเมืองรวม หรือปฏิบัติการใด ๆ ซึ่งขัดกับข้อกำหนดของผังเมืองรวม

                เว้นแต่กรณีทีได้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินมาก่อนที่จะมีกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมและประสงค์จะใช้ประโยชน์ที่กินเช่นนั้นต่อไป แต่การใช้ประโยชน์ที่ดินเช่นนี้ใช้ได้เฉพาะเท่าที่มีอยู่ในขณะนั้นเท่านั้น จะใช้ประโยชน์ที่ดินเกินกว่าที่เคยมีมาก่อนไม่ได้ จึงต้องรับบทกำหนดโทษอันเนื่องมาจากการฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามกฎกระทรวงฝังเมืองรวม มีความผิดต้องระวางโทษ 3 สถานคือ จำคุกไม่เกิน 6 เดือน ปรับไม่เกิน 6 เดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ

 

               กลุ่มเป้าหมายคือใคร เมื่อกล่าวถึงสิ่งที่จะทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประสบความสำเร็จนั้น ปัจจัยแรก ๆ ที่มักได้รับการกล่าวถึงก็คือ ทำเลที่ตั้ง ณ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตั้งอยู่เป็นหลัก แต่ถ้าหากเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า แล้วละก็นอกจากทำเลที่ตั้ง ยังต้องพิจารณาที่กลุ่มเป้าหมาย เพื่อตอบสนองความต้องการของพวกเขาในทำเลดังกล่าวด้วยการลองมองย้อนไปว่า หากเราไม่ใช่เป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นเพียงลูกค้าหรือผู้ซื้อที่อยู่ ณ ทำเลนั้นๆ  เราเหมาะสมที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน ในระดับราคาใด เราสามารถผ่อนได้โดยไม่เดือนร้อยหรือไม่  ก็เพื่อที่เราจะได้รู้ว่าสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้ตรงกับทำเลและกลุ่มเป้าหมาย เพื่อสร้างความมั่งคั่งร่ำรวยได้อย่างไร

Visitors: 216,347