8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน

“สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมายหลายชนิด สิทธิเก็บกินเป็นทรัพย์สิทธิที่จัดว่าสำคัญที่สุด และมีประโยชน์อย่างมากกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

การประยุกต์ใช้สิทธิเก็บกินกับการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์อย่างเหมาะสม จะช่วยเพิ่มโอกาสความสำเร็จในการลงทุนให้สูงขึ้นได้เป็นอย่างดี เพราะนอกจากเข้ามาช่วยให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์คล่องตัวเพิ่มขึ้นแล้ว ยังเข้ามาช่วยลดความเสี่ยงและใช้เป็นเครื่องมือในการวางแผนให้เกิดการประหยัดภาษีได้ด้วย

กฎหมายไทยได้นิยามสิทธิเก็บกิน ( Usufruct ) ว่าหมายถึงสิทธิที่บุคคลมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น โดยจะเสียค่าเช่าหรือผลประโยชน์ตอบแทนหรือไม่ก็ได้ โดยเมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับใครแล้ว ก็จะมีผลทำให้สิทธิแทบทุกอย่างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยเฉพาะสิทธิในการนำไปใช้ประโยชน์และสิทธิในการนำไปปล่อยเช่าถูกโอนไปยังผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ยกเว้นเพียงสิทธิที่จะจำหน่ายเพียงอย่างเดียวเท่านั้นที่ยังคงเหลืออยู่กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

ด้วยเหตุที่สิทธิเก็บกินลิดรอนอำนาจสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมด ดังนั้นการได้สิทธิเก็บกินจึงแทบมีสภาพไม่ต่างอะไรกับการได้เป็นเจ้าของสิทธิเลย ที่สำคัญยิ่งไปกว่านั้น แง่มุมทางกฎหมายบางอย่างยังเอื้ออำนวยกับการประยุกต์ใช้ประโยชน์จากสิทธิเก็บกินภายใต้แง่มุมทางกฎหมายที่นิยมกระทำกัน อาทิ

· ใช้เป็นเงื่อนไขในการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้อื่น นิยมใช้ในกรณีที่พ่อแม่ต้องการจะโอนที่ดินให้แก่ลูกในระหว่างที่ยังมีชีวิตอยู่ แต่กลัวเกิดปัญหาเมื่อยกให้แล้วลูกอาจไม่เลี้ยงดูพ่อแม่อีกต่อไป วิธีป้องกันที่ดีที่สุดก็คือใช้วิธีโอนทรัพย์สินเป็นชื่อลูกและจดทะเบียนก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินแก่พ่อแม่ผู้โอน

· ใช้แทนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับคนต่างด้าว สามารถประยุกต์จดสิทธิเก็บกินให้กับคนต่างด่าวแทนการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อเลี่ยงไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีกำหนดตลอดชีวิตให้บุคคลต่างด้าวเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้

· ใช้เป็นเครื่องมือในการกระจายรายได้ในการเสียภาษีไปให้ผู้อื่น เป็นเทคนิคการวางแผนภาษีชนิดหนึ่ง ในการกระจายรายได้เพื่อการเสียภาษีไปยังบุคคลอื่นๆ ที่เสียภาษีในอัตราต่ำกว่า เช่น มีรายได้ค่าเช่าจากบ้านให้เช่าจำนวนมาก ทำให้มีภาระต้องเสียภาษีอัตราก้าวหน้าสูงมาก อาจเลือกกระจายรายได้ไปให้ผู้อื่นโดยการจะทะเบียนสิทธิเก็บกิน (กรณีมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านอยู่ดีๆ จะกระจายรายได้ไปยังผู้อื่นจะทำไม่ได้สรรพากรไม่ยอมรับ)

· ใช้เลี่ยงข้อจำกัดการห้ามโอนของเอกสารสิทธิที่ดิน ที่ดินที่รัฐให้ราษฎรยากจนใช้ทำประโยชน์จะมีข้อกำหนดตามกฎหมายที่ดินในการห้ามโอนภายใน 10 ปี การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นทางเลือกในทางเลี่ยงกฎหมาย โดยจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแทนในระหว่างที่มีข้อกำหนดห้ามโอน

สิทธิเก็บกินอาจเกิดขึ้นได้ทั้งกรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับผู้ทรงสิทธิตกลงกันเอง หรือผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรม แต่เงื่อนไขจำเป็นของการได้มาซึ่งสิทธิเก็บกินก็คือจะต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลทางกฎหมาย

การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินอาจทำได้ทั้งในลักษณะจดกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือจดเฉพาะส่วนก็ได้ เช่นเดียวกับระยะเวลาของการให้สิทธิเก็บกินอาจเป็นได้ทั้งประเภทกำหนดเวลาไว้ หรือกำหนดตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิหรือไม่มีกำหนดเวลาก็ได้ ถ้ากำหนดเวลาไว้ต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกินกฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี

เมื่อจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแล้วจะยังเจ้าของที่ดินเป็นอันหมดสิทธิที่จะให้เช่าที่ดินแปลงนั้นไปโดยปริยาย สิทธิการให้เช่าจะตกเป็นของผู้ทรงสิทธิเก็บกินภายในระยะเวลาแห่งการเป็นผู้ทรงสิทธิ ฉะนั้นถ้าจะมีการให้เช่าที่ดินแปลงนั้น จะต้องทำสัญญา และจดทะเบียนการเช่าระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับผู้เช่า โดยไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินแต่อย่างใด

สำหรับการสิ้นสุดสิทธิเก็บกิน กฎหมายระไว้ว่าสิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดไปได้ทางใดทางหนึ่งดังต่อไปนี้ คือด้วยการตกลงเลิกสิทธิเก็บกิน หรือทรัพย์สินอันเป็นฐานรองรับสิทธิเก็บกินนั้นสลายไปโดยไม่มีทรัพย์สินอื่นมาแทน หรือเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย

ในเรื่องค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดสิทธิเก็บกินนั้น ถ้าเป็นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งเป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท แต่ถ้าเป็นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีค่าตอบแทน ซึ่งเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ จะถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนในอัตราร้อยละ 1 และถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทนด้วย

แม้สิทธิเก็บกินจะมีประโยชน์อย่างกว้างขวาง แต่การประยุกต์นำมาใช้ประโยชน์จำเป็นต้องใช้บนพื้นฐานความรู้ความเข้าใจที่ถูกต้อง และใช้อย่างระมัดระวังด้วยจึงก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับผู้ใช้ สำหรับเคล็ดลับการประยุกต์ใช้กับการลงทุนในบ้านและที่ดินที่ควรรู้มีอยู่ 8 ประเด็นด้วยกันดังต่อไปนี้

1. ต้องตระหนักอยู่เสมอว่าธุรกรรมของสิทธิเก็บกินทุกอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการจดทะเบียนเก็บกิน การแก้ไขเงื่อนไขสิทธิ รวมถึงการยกเลิกสิทธิเก็บกิน จำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินทุกครั้งจึงจะมีผลตามกฎหมาย ซึ่งทุกครั้งต้องนำโฉนดไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่สลักหลังให้เรียบร้อยเสมอ

2. กรณีผู้ใช้อำนาจปกครองจะให้ที่ดินแก่ผู้เยาว์ พร้อมทั้งขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินดังกล่าวในคราวเดียวกัน เนื่องจากเป็นการให้โดยมีเงื่อนไขและมีค่าภาระติดพันจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน (ตามหนังสือกรมที่ดิน ลงวันที่ 30 สิงหาคม 2534 )

3. บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้น ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงสามารถขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะบ้านได้

4. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินควรเลี่ยงจะทะเบียนระยะยาวๆ แต่ควรจดให้เป็นช่วงสั้นๆ และต่อให้เป็นคราวๆ ไป หรืออาจจดทะเบียนแบบยกเลิกได้ทุกเมื่อ ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงให้กับผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง และยังมีผลทำให้เกิดความยืดหยุ่นในการวางแผนภาษีได้ดียิ่งขึ้นด้วย

5. ควรเน้นจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะแบบไม่มีค่าตอบแทน เพราะการจดสิทธิเก็บกินลักษณะนี้เสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนรวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้วเพียงไม่ถึง 100 บาทเท่านั้น

6. เมื่อลูกเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินแล้ว สัญญาเช่าและสัญญาบริการต่างๆ ต้องทำในชื่อของลูกในฐานะผู้ให้เช่าและในฐานะผู้ให้บริการ หากลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ สามารถดำเนินการแทนลูก คือลงนามแทนลูกหรือให้บริการแทนลูกได้ แต่การทำสัญญา ทุกครั้งต้องระบุว่าลูกเป็นผู้ให้เช่าบริการ

7. สิทธิเก็บกินสามารถจดให้แก่ใครก็ได้ตามแต่จะต้องการ แต่ถ้าจะให้ปลอดภัยที่สุดแล้วควรเน้นจดสิทธิเก็บกินให้กับลูก และวงศาคณาญาติที่ใกล้ชิดเป็นสำคัญ

8. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับภรรยาที่จดทะเบียนกันตามกฎหมายจะไม่ช่วยประหยัดภาษี เนื่องจากเงินให้ค่าเช่าของภรรยาตามประมวลรัษฎากรถือเป็นเงินได้ที่ต้องนำมารวมยื่นเสียภาษีร่วมกับสามี

ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน