12 วิธีป้องกันกลโกงที่ดิน

       การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ  จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่างไม่น่าเกิดขึ้น

       ในแง่การลงทุนแล้วถือว่าเป็นความเสี่ยงลักษณะหนึ่งที่ไม่อาจเลี่ยงได้  เพราะในทางปฎิบัติแล้วเราไม่สามารถรับรู้ได้เลยว่าคนที่เราพบปะ ติดต่อ พูดคุย หรือทำธุรกรรมที่ดินด้วยจะเป็นคนดีหรือเป็นคนเลวกันแน่  แต่แม้กระนั้นก็ตาม เรายังคงมีหนทางในการสร้างเกราะชั้นดีในการป้องกันตัวเองจากเหล่าทุจริตชนเหล่านี้ได้ง่ายๆ เพียงอาศัยหลักปฎิบัติที่เน้นหลักความรอบคอบและความระมัดระวังเข้ามาช่วยเท่านั้น

     สำหรับกลโกงที่ดินที่เกิดขึ้นในบ้านเราเป็นประจำ ถ้าสรุปกันออกมาคงหนีไม่พ้นกลโกงยอดนิยม 12 รูปแบบด้วยกันดังต่อไปนี้

1.            ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนำโฉนดของตนไปประกันเงินกู้กับผู้อื่นโดยไม่ได้จดทะเบียน แล้วแอบมาขอรับใบแทนโฉนดที่ดิน  โดยอ้างว่าโฉนดที่ดินเดิมสูญหายไป เมื่อได้รับใบแทนโฉนดแล้วก็นำไปจดทะเบียนขาย ขายฝาก หรือจำนองผู้อื่นต่อไป ทำให้เกิดปัญหาเจ้าของต้องฟ้องศาลให้สั่งเพิกถอนใบแทนเพื่อให้โฉนดเดิมมีผลต่อไป ส่วนผู้ซื้อที่ดินหรือผู้รับจำนองใบแทนโฉนดซึ่งถูกเพิกถอนก็ต้องฟ้องร้องไล่เบี้ยเอาจากเจ้าของที่ดินอีกที

2.            ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินทำสัญญาซื้อขายที่ดินรับเงินไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด ให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินก่อนแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ภายหลัง ต่อมาผู้ถือกรรมสิทธิ์นำโฉนดไปจดทะเบียนให้แก่ผู้อื่นอีก

3.            ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหลอกลวงผู้ซื้อ  โดยการชี้ที่ดินที่ขายให้ผิดกับความจริงเช่น สภาพที่ดินอยู่ไกลถนน ไกลแม่น้ำ หรือสภาพที่ดินเป็นถนน  หรือถูกน้ำเซาะพังหายไป หรือจำนวนที่ดินไม่ครบ เวลาพาผู้ซื้อไปดูที่ดินจะชี้ที่ดินแปลงอื่นซึ่งอยู่ใกล้ถนนหรือใกล้แม่น้ำ  บางครั้งถึงกับลงทุนขุดย้ายหลักเขตที่ดิน  โดยนำหลักเขตที่มีเลขหมายตรงกับโฉนดมาปักไว้แทนก็มี

4.            ผู้ถือกรรมสิทธิ์แบ่งขายที่ดินเป็นแปลงๆ ด้วยวิธีผ่อนชำระ จะมีการนัดจดทะเบียนโอนกันเมื่อชำระเงินหมดแล้ว พอถึงเวลาที่จะมีการจดทะเบียนโอนกันจริงๆ ปรากฎว่าที่ดินโอนเป็นชื่อผู้อื่นไปเสียแล้ว

5.            ผู้ทุจริตอ้างตัวเป็นเจ้าของโครงการ โดยแอบอ้างเอาที่ดินของคนอื่นมาปักป้ายประกาศสร้างโครงการบ้านจัดสรร  เปิดสำนักงานชั่วคราว ลงทุนพิมพ์โฆษณาเปิดให้จองบ้าน โดยให้ผู้จองมัดจำหรือจ่ายเงินดาวน์จากนั้นก็เชิดเงินหนีหายไปโดยไม่มีการทำโครงการแต่อย่างใด

6.            ผู้ทุจริตเป็นเจ้าของโครงการหมู่บ้านจัดสรรแต่ไม่ทำตามที่ประกาศและโฆษณาไว้ เช่น โฆษณาว่าจะตัดถนนให้ สร้างสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ฯลฯ แต่ต่อมา พอสร้างเรียบร้อยแล้วก็นำสิ่งต่างๆ เหล่านั้นไปแสวงหาประโยชน์ส่วนตัว เช่น ให้บุคคลอื่นเช่าทำเป็นตลาด หรือบางครั้งนำที่ดินดังกล่าวไปจำนอง

7.            ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของตน แล้วนำไปประกันเงินกู้หรือทำสัญญาจะซื้อจะขาย การทุจริตหลอกลวงรูปแบบนี้ผู้ทุจริตจะไม่เข้าไปเกี่ยวข้องกับพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่จะติดต่อหาเงินจากบุคคลภายนอกโดยทำสัญญากู้กันเอง หรือทำสัญญาจะซื้อขายรับเงินมัดจำไว้ล่วงหน้าเมื่อได้รับเงินแล้วก็หายตัวไปเลย

8.            ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือลักเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมา แล้วทำไปมอบอำนาจปลอมชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ขายให้ผู้อื่นไป หรือทำทีขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ หรือขอไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน เสร็จแล้วก็ทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป

9.            ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินและใบมอบอำนาจของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ลงชื่อไว้โดยมิได้กรอกข้อความใดๆ โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์ตั้งใจมอบอำนาจให้จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน  แต่ผู้รับมอบอำนาจทุจริตนำมากรอกข้อความให้เป็นเรื่องจดทะเบียนขายหรือขายฝาก

10.    ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมาขอจดทะเบียนขาย โดยปลอมลายเซ็นและปลอมบัตรประชาชน เมื่อมาติดต่อขอจดทะเบียนขายที่ดิน พนักงานเจ้าหน้าที่เรียกดูบัตรประชาชนก็ปรากฏว่าลื่อเป็นเจ้าของที่ดินจริง ลายเซ็นในสารบบเรื่องเหมือนเดิม จึงยอมจดทะเบียนให้ไป  ปัญหารูปแบบนี้มักเกิดขึ้นในหมู่คนใกล้ชิดกันเป็นสำคัญ โดยเจ้าของโฉนดไว้เนื้อเชื่อใจมอบโฉนดให้ไปพร้อมกับบัตรประชาชน

11.    ผู้ทุจริตกระทำตนเป็นนายหน้าวิ่งเต้นขายที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดิน โดยขอค่านายหน้าแล้วหลอกให้เจ้าของที่ดินเซ็นสัญญามัดจำผูกมัดให้โอนที่ดินให้ก่อน โดยชำระเงินแต่บางส่วน ที่เหลือจะชำระภายหลัง จากนั้นจะสมคบกับผู้ซื้อ ผู้รับจำนอง หรือผู้รับฝากจดทะเบียนที่ดินนั้นต่อไปโดยไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ

12.    ผู้ซื้อไม่ยอมชำระราคาให้ครบถ้วนเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว หรือนำที่ดินดังกล่าวที่มีการตกลงจะซื้อจะขายกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปขายให้บุคคลอื่นโดยที่ตนได้รับส่วนกำไรจากการขาย

ที่กล่าวมาแล้วคือกลโกงที่ดินทั้ง 12 รูปแบบที่เกิดขึ้นบ่อยๆ ในบ้านเรา ในโอกาสนี้เพื่อเป็นการตอกย้ำ และเตรียมการให้พร้อมสำหรับสร้างเกราะป้องกันตัวเอง จากกลโกงที่ดินต่างๆ เหล่านี้ จึงขออนุญาตสรุปรวบรวมแนวทางและวิธีการป้องกันทุจริตหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดิน  เพื่อใช้เป็นหลักปฏิบัติในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่อไป ซึ่งคงหนีไม่พ้นแนวทางต่างๆ ต่อไปนี้

                 #  ต้องเก็บรักษาโฉนดไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้สูญหาย ทั้งนี้กรณีโฉนดที่ดินหรือ น.ส.3 เกิดสูญหายขึ้นมาต้องรีบแจ้งความโดยด่วน  และไปขอให้เจ้าพนักงานที่ดินออกใบแทนใหม่ในทันที

                 อย่าทำสัญญากู้ยืมเงินเองโดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกันเป็นอันขาด เพราะอาจเป็นโฉนดปลอมหรือโฉนดที่ดินที่ถูกหลอกมา หลักปฎิบัติที่ถูกต้องควรนำโฉนดไปขอตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อน  เมื่อแน่ใจแล้วให้ขอจดทะเบียนรับจำนอง  หรือรับซื้อฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

                 # อย่าหลงเชื่อมอบโฉนดของท่านให้ผู้อื่น ถ้าจำเป็นจริงๆ ควรมอบให้เฉพาะกับบุคคลที่เชื่อถือได้เท่านั้น และขอให้หลีกเลี่ยงการมอบโฉนดให้คนอื่นไปพร้อมๆ กับบัตรประชาชน

                 # อย่าเซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจโดยไม่กรอกข้อความเป็นอันขาด ทั้งนี้บุคคลผู้รับมอบอำนาจจะต้องเป็นบุคคลที่ไว้ใจได้  และการมอบอำนาจทุกครั้งต้องระบุให้ชัดเจน เช่น จะขายก็ว่าขาย จะจำนองก็ว่าจำนอง และต้องลงรายละเอียดทุกอย่างให้เรียบร้อยก่อน จึงจะเซ็นมอบอำนาจให้ผู้ใดไป

                 # ก่อนซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดิน ควรไปตรวจสอบที่ดินด้วยตัวเองให้แน่นอนก่อนว่าที่ดินอยู่ที่ไหน สภาพเป็นอย่างไร ราคาพอสมควรหรือไม่ นอกจากนั้นควรไปขอตรวจสอบหลักฐานที่สำนักงานที่ดินด้วย ทั้งนี้ ถ้าเป็นไปได้ก่อนจะซื้อจะขายที่ดินควรจะทำการรังวัดก่อน

                 # การซื้อที่ดินทุกครั้ง  เมื่อได้ชำระเงินแล้วต้องโอนลงชื่อผู้ซื้อทันที หรืออย่าไปหลงเชื่อผู้ขาย

                 #  กรณีที่ท่านเป็นเจ้าของที่ดิน ไม่ว่ากรณีใดๆ ก็ตามเมื่อไม่ได้รับเงินค่าที่ดินทั้งหมด ห้ามโอนที่ดิน

ให้ใครเป็นอันขาด เว้นแต่กรณีมีหลักประกันที่สมบูรณ์ก่อนการโอน เช่น ผู้ซื้อได้มอบตั๋วสัญญาใช้เงินโดยมีธนาคารเป็นผู้อาวัล  จึงจะโอนให้ผู้ซื้อไปได้

                   # หมั่นตรวจสอบที่ดินของตัวเองทั้งทางทะเบียนและสภาพของที่ดินอย่างสม่ำเสมออย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง แม้จะไม่มีการทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินก็ตาม เพื่อเช็คว่าที่ดินของท่านยังอยู่ปกติหรือไม่ มีใครมาบุกรุกหรือเปล่า และหลักฐานถูกต้องตามต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินหรือไม่

                   # อย่าหลงเชื่อนายหน้าให้มากนัก  เนื่องจากนายหน้าบางรายหวังผลประโยชน์ของตนเองเป็นใหญ่ ไม่คำนึงถึงอะไรทั้งสิ้น ความเสียหายอาจเกิดขึ้นได้ทุกเวลา ทางที่ดีควรต่อติดต่อกับเจ้าของที่ดินหรือผู้จะซื้อบ้าง ไม่ใช่ให้ผ่านนายหน้าทุกอย่าง

                  #  การซื้อที่ดินให้ซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้เท่านั้น ถ้าเป็นผู้ประกอบการให้ซื้อกับผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรแล้ว

                 # ทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินทุกครั้งจะต้องมาจดทะเบียน ณ  สำนักงานที่ดินจึงจะชอบด้วยกฎหมาย ทั้งนี้การรับโฉนดไว้เป็นประกันเงินกู้โดยไม่ได้จะทะเบียน  มีค่าไม่ต่างอะไรกับการเก็บเศษกระดาษไว้เท่านั้น

                # อย่าหลงเชื่อคำโฆษณาหรือนายหน้ามาชักจูง  ควรตรวจที่ตั้งที่ดินด้วยตัวเอง เช่น อยู่ใกล้หรือไกลถนน  และสภาพที่ดินเป็นอย่างไรก่อนซื้อ

ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน

Visitors: 228,937