9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน

9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน

   “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน”  เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้จ่ายในการลงทุนตัวสำคัญที่ต้องเสียเป็นประจำทุกปี ในจำนวนที่จัดว่าสูงมากๆ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายลงทุนรายการอื่นๆ

       การวางแผนในการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินอย่างรอบคอบและด้วยความระมัดระวัง นอกจากจะช่วยให้ผู้ลงทุนปฏิบัติได้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่เกิดปัญหากับทางการขึ้นมาภายหลังแล้ว การวางแผนภาษีอย่างชาญฉลาดยังเป็นวิธีที่ช่วยลดภาระภาษีที่ต้องชำระได้อย่างมีนัยสำคัญด้วย ซึ่งจะส่งผลให้ผลตอบแทนและค่าของการลงทุนเพิ่มพูนขึ้นได้อย่างน่าประหลาดใจเลยทีเดียว

     ก่อนอื่นคงต้องเริ่มด้วยการพาพวกเรามารู้จักภาษีตัวนี้กันเสียก่อน ซึ่งภาษีโรงเรือนและที่ดินที่กล่าวในที่นี้ที่จริงก็คือเครื่องมือในการหารายได้ที่สำคัญตัวหนึ่งของหน่วยราชการบริหารส่วนท้องถิ่นนั่นเอง ซึ่งผู้เกี่ยวข้องในการจัดเก็บภาษีตัวนี้ ได้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัด องค์การบริหารส่วนตำบล เทศบาล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา

       ลักษณะสำคัญของภาษีตัวนี้คือเป็นภาษีที่จัดเก็บจากเจ้าของโรงเรือนและที่ดิน  ที่เจ้าของไม่ได้ใช้อยู่อาศัยเองแต่ได้ประโยชน์จากโรงเรือนและที่ดินจากการให้ผู้อื่นเช่าอยู่อาศัย หรือนำโรงเรือนนั้นไปใช้ในการประกอบธุรกิจ

       ด้วยเหตุผลนี้ทรัพย์สินที่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีโรงเรือรนและที่ดินตามกฎหมายจึงครอบคลุมถึงอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท  ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ตึกแถว อาคาร ร้านค้า สำนักงาน โรงแรม โรงภาพยนตร์ โรงพยาบาล คอนโดมิเนียม แฟลต หรืออพาร์ตเม้นต์ หอพัก คลังสินค้า ท่าเรือ สะพาน และสนามกีฬา เป็นต้น

    ผู้มีหน้าที่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินก็คือเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง และที่ดินที่ใช้ต่อเนื่อง แต่กรณีเจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเกิดเป็นคนละคนกันขึ้นมาเมื่อไหร่ ผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีก็จะได้แก่เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง โดยการชำระภาษีกำหนดให้ต้องเสียปีละครั้งภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี

    สำหรับอัตราภาษีและฐานภาษีของภาษีโรงเรือนและที่ดินกำหนดให้เก็บจาก ค่ารายปีของทรัพย์สิน ซึ่งค่ารายไปในที่นี้ก็คือค่าเช่าซึ่งพึงได้รับในปีหนึ่งๆ นั่นเอง โดยเก็บอัตรา 12.5 % ของค่ารายปี คิดง่ายๆ ก็คือปีหนึ่งได้รับค่าเช่า 12 เดือน ภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ต้องเสียก็จะเท่ากับค่าเช่าที่เก็บได้จำนวนหนึ่งเดือนครึ่ง

        ยกตัวอย่างเช่น บ้าน 3 หลัง แต่ละหลังให้เช่าเดือนละ 10,000 บาท ใน 1 ปีจะได้รับค่าเช่าทั้งสิ้น 3x10,000x12 = 360,000 บาท ดังนั้นภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ต้องเสียก็คือ 12.5% ของเงิน 360,000 บาท หรือเท่ากับ45,000 บาท ซึ่งเทียบกับค่าเช่าบ้าน 3 หลัง ที่เก็บได้จำนวนหนึ่งเดือนครึ่งนั่นเอง

     จะเห็นได้ว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินในแง่การลงทุนแล้ว ก็คือรายจ่ายลงทุนอย่างหนึ่งที่ต้องจ่ายเป็นประจำทุกปีในสัดส่วนสูงมาก โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับค่าเช่าหรือรายได้ที่ได้รับ

      นอกจากนั้นภาษีตัวนี้ยังถือเป็นรายจ่ายภาคบังคับที่จะเลี่ยงไม่จ่ายไม่ได้เป็นอันขาด เพราะกฎหมายบัญญัติให้เป็นหน้าที่พื้นฐานของประชาชน หากไม่ยื่นภาษีโรงเรือนและที่ดินเมื่อไหร่ จะถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายอย่างรุนแรง ซึ่งจะมีผลทำให้ต้องถูกลงทาด้วยการถูกปรับหรืออาจต้องรับโทษรุนแรงถึงขั้นถูกจำคุกได้

    ด้วยเหตุนี้การวางแผนในการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน เพื่อให้การเสียภาษีเป็นไปอย่างถูกต้องและเพื่อให้เกิดการประหยัดภาษีในเวลาเดียวกันด้วย จึงเป็นภารกิจสำคัญที่จำเป็นสำหรับผู้ลงทุนทุกคนซึ่งจะละเลยหรือมองข้ามไม่ได้เป็นอันขาด

    ทั้งนี้ในทางปฏิบัติแล้ว  ผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดินได้ไม่ยากภายใต้กรอบกติกาที่กฎหมายกำหนด เพียงแค่อาศัยกลยุทธ์พื้นฐาน 9 อย่างดังต่อไปนี้

1.            ใช้ประโยชน์บ้านหรือโรงเรือนเพื่ออยู่อาศัยเองเท่านั้น โดยไม่ใช้เก็บสินค้าหรือประกอบกิจการใดๆ  ซึ่งจะเป็นผลให้ได้รับการยกเว้นไม่ให้ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินแต่อย่างใด

2.            สำหรับผู้ถือครองบ้านหรือโรงเรือนไว้เฉยๆ โดยไม่ทำประโยชน์อะไรในลักษณะที่มีหรือไม่มีคนเฝ้าก็ตาม ให้ปิดบ้านหรือโรงเรือนไว้เสมอ  เพราะบ้านหรือโรงเรือนที่ปิดไว้ตลอดปี เป็นเงื่อนไขสำคัญอีกอย่างหนึ่งที่จะทำให้เจ้าของโรงเรือนได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน

3.            ถ้าต้องเสียภาษีอย่าเสียภาษีเอง ให้ผลักภาระภาษีไปให้ผู้อื่นเสียแทน  โดยทำสัญญาให้ผู้เช่าโรงเรือนเป็นผู้เสียแทน

วิธีนี้จัดเป็นวิธีที่แยบยลอย่างหนึ่งในการประหยัดภาษี แต่เจ้าของจะต้องคอยตรวจเช็คอยู่เสมอว่าผู้เช่าได้ไปชำระภาษีให้เราแล้วหรือยัง เพราะถ้าเกิดกรณีผู้เช่าบิดพลิ้วไม่ไปเสียภาษีขึ้นมาเมื่อไหร่ เจ้าของบ้านหรือโรงเรือนจะ ปฏิเสธความรับผิดชอบไม่ได้ ต้องไปเสียเองก่อนแล้วจึงค่อยไปไล่เบี้ยคืนจากผู้เช่าตามสัญญาอีกที

4.            นำบ้านหรือโรงเรือนไปทำกิจการที่ต้องมีการติดตั้งเครื่องจักรกลไกหรือเครื่องจักรกลที่ใช้ในการผลิตสินค้า เช่น ทำเป็นโรงสี โรงเลื่อย โรงพิมพ์ หรือโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งจะทำให้สามารถขอลดหย่อนค่ารายปีลงเหลือ 1 ใน 3 ส่วนได้

      ตัวอย่างเช่น บ้านให้เช่าแห่งหนึ่งเคยมีค่ารายปี 120,000 บาท เคยให้คนเช่าอยู่อาศัยต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินปีละ 15,000 บาท แต่หากนำบ้านหลังเดียวกันไปทำกิจการโรงพิมพ์ ค่ารายปีที่นำมาคิดเป็นฐานภาษีจะเหลือเพียง 40,000 บาท ดังนั้นภาษีโรงเรือนของที่ดินจะต้องเสียจะเหลือเพียงปีละ 5,000 บาทเท่านั้น

5.            ขอลดหย่อนภาษีโรงเรือนและที่ดิน หากโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างเพิ่มสร้างขึ้นระหว่างปีหรือมีการรื้อถอนทำลายในระหว่างปี  โดยสามารถขอลดหย่อนค่ารายปีได้ส่วนของเวลาซึ่งโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นมีอยู่  หรือตามส่วนของระยะเวลาที่ถูกทำลายหรือรื้อถอนลง

6.            แยกสัญญาเช่าออกเป็นส่วนๆ คือส่วนหนึ่งเป็นสัญญาเช่าบ้าน อาคารหรือห้องพัก และอีกส่วนเป็นสัญญาให้เช่าเฟอร์นิเจอร์และสัญญาการให้บริการ

     วิธีนี้จะใช้ได้ผลดีกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทหอพักและอพาร์ตเม้นต์ ซึ่งจะมีผลทำให้สามารถประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดินลงได้มาก  เพราะฐานรายรับที่จำนำไปคำนวนภาษีโรงเรือนและที่ดินจะลดต่ำลง  เนื่องจากไม่ต้องนำค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์และค่าบริการ มารวมเป็นฐานภาษีโรงเรือนและที่ดิน  นอกจากนั้นวิธีนี้ยังช่วยประหยัดค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าได้อีกด้วย

    ประเด็นที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษของการใช้กลยุทธ์นี้ ก็คือจะต้องมีเฟอร์นิเจอร์ให้เช่าและมีการให้บริการจริงด้วย  มิฉะนั้นในทางกฎหมายจะถือว่าเป็นการหนีภาษี  ผู้ดำเนินการอาจถูกปรับและติดคุกได้

7.            ใช้สิทธิในการขอผ่อนชำระภาษีโรงเรือนและที่ดิน ในกรณีที่มีภาระภาษีที่ต้องชำระเกินกว่า 9,000 บาทขึ้นไป  โดยยื่นแบบพิมพ์ ภ.ร.ด. 2 ภายในเดือนกุมภาพันธ์ พร้อมแจ้งความจำนงเป็นหนังสือเพื่อขอผ่อนชำระภาษีก่อนครบกำหนดระยะเวลาชำระหนี้  ทั้งนี้ผู้ขอมีสิทธิขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 งวดๆ ละเท่าๆ กัน โดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ยแต่อย่างใด

8.            ก่อนซื้อหรือรับโอนโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างและที่ดินจากผู้อื่น  ต้องไม่ลืมตรวจเช็คประวัติการชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินว่าได้ดำเนินการเรียบร้อยแล้วหรือไม่  เพราะหากผู้ขายหรือผู้โอนค้างชำระภาษีอยู่  เจ้าของจะต้องรับผิดชอบเป็นลูกหนี้ร่วมกับผู้ขายหรือผู้โอนในการชำระภาษีที่ค้างอยู่ด้วย

9.            ใช้สิทธิอุทธรณ์หากไม่ได้รับความเป็นธรรมในการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน  เช่น กรณีไม่อยู่ในข่ายต้องเสียแต่ถูกเจ้าพนักงานประเมินให้ต้องเสีย หรือถูกประเมินเรียกเก็บภาษีสูงเกินความเป็นจริง ทั้งนี้การใช้สิทธิอุทธรณ์การประเมินภาษีจะต้องกระทำภายใน  15 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งการประเมินดังกล่าว (ต้องยื่นอุทธรณ์โดยใช้แบบ ภ.ง.ด9) และเมื่อผู้มีอำนาจได้ทำวินิจฉัยแล้วหากไม่พอใจคำวินิจฉัยชี้ขาด ก็ยังมีสิทธิอุทธรณ์หรือศาลภาษีอากรในอีกชั้นหนึ่งได้ด้วย

     จะเห็นได้ว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นเรื่องสำคัญที่เกี่ยวข้องกับคนทุกคนในประเทศ  จัดเป็นภาษีท้องถิ่นที่ได้รับการวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างกว้าวขวางมาก โดยเฉพาะในประเด็นความเป็นธรรมในเรื่องการเก็บภาษี และประเด็นเรื่องความเหลื่อมล้ำในการกระจายรายได้

 

     ในอนาคตข้างหน้ามีความโน้มเอียงว่าภาษีตัวนี้อาจจำเป็นต้องถูกยกเลิกไป เพราะขณะนี้กำลังมีการพิจารณาพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างขึ้นมา เพื่อใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่อยู่ ถ้าพระราชบัญญัติใหม่นี้มีผลออกมาบังคับใช้เมื่อไหร่ เชื่อว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินก็คงจะค่อยๆ ถูกลืมเลือนจากสังคมไทยในที่สุด

ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน

Visitors: 228,646