เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์

เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์

     ใบบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบทั้งหมดมักเป็นที่ดินมรดก หรือไม่งั้นก็เป็นที่ดินของคนมีเงินที่ซื้อเก็บไว้

     ส่วนใหญ่แล้วที่ดินเหล่านี้มักถือครองในลักษณะปล่อยว่างทิ้งร้าง โดยขาดการดูแลเอาใจใส่ เพราะเชื่อกันว่ายังไงเสียที่ดินก็เคลื่อนย้ายไปไหนมาไหนไม่ได้อยู่แล้ว  ดังนั้นเมื่อมีชื่อในเอกสารสิทธิแล้ว ก็ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องห่วงเรื่องใครจะมาขโมย หรือแย่งชิงเอาไปอีก

     ที่จริงการปล่อยที่ดินแบบทิ้งๆ ขว้างๆ ในลักษณะดังกล่าวข้างต้น ในแง่การลงทุนแล้วถือเป็นการกระทำที่ผิดพลาดอย่างมาก เพราะเท่ากับเป็นการละเลยโอกาสในการหาผลประโยชน์ส่วนเพิ่มในช่วงการลงทุนไปอย่างน่าเสียดาย

     ขณะเดียวกันการละเลยไม่ดูแลและทำประโยชน์อะไรเลยในที่ดินที่ถือครองอยู่ยังอาจเป็นการกระทำที่ก่อให้เกิดผลร้ายต่อการลงทุนอย่างมหันต์ได้ด้วย  เพราะอาจถึงขั้นทำให้เจ้าของต้องสูญเงินลงทุนทั้งหมดให้คนอื่นได้ในที่สุด

     ที่เป็นเช่นนี้เพราะการถือครองที่ดินตามกฎหมายไทยเรา  มีช่องทางหลายช่องทางด้วยกันที่เจ้าของที่ดินอาจถูกผู้อื่นแย่งชิงสิทธิความเป็นเจ้าได้เสมอ  โดยเฉพาะถ้าหากมีเหตุการณ์ต่างๆดังต่อไปนี้เกิดขึ้นคือ

1.            ชื้อที่ดินจากบุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือบุคคลที่ไม่มีอำนาจขาย แม้ผู้ซื้อจะสุจริตเพียงใดก็  ไม่ได้กรรมสิทธิ์  กรณีนี้ครอบคลุมถึงการซื้อที่ดินธรณีสงฆ์ ซื้อที่ดินที่เป็นภูเขา แม่น้ำ หรือที่ดินที่เป็นสมบัติสาธารณะด้วย

2.            ซื้อที่ดินจากบุคคลที่มีเอกสารสิทธิที่ดินที่ไม่ใช่เป็นโฉนดที่ดินและตราจอง เช่น ที่ดินที่มีน.ส.3 ใบจอง (น.ส. 2) หรือแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เป็นต้น แต่ถูกคนอื่นเข้ามาครอบครองโดยเจตนาต้องการเป็นเจ้าของเป็นเวลา 1 ปี โดยเจ้าของไม่ได้ขัดขวางเจ้าของก็จะสูญเสียสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้น

3.            ซื้อที่ดินที่โฉนดแต่ถูกคนอื่นเข้าไปครอบครองอย่างเปิดเผย  มีเจตนาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินไม่ได้คัดค้านนานเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน

4.            ซื้อที่ดินที่มีโฉนดแต่ปล่อยทิ้งไว้ไม่ทำประโยชน์นานต่อเนื่องกันเกิน 10 ปีติดต่อกัน  หรือที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย

5.            ที่ดินอาจถูกยึดได้หากมีการนำที่ดินไปจดทะเบียนจำนองเพื่อค้ำประกันหนี้ เช่น หนึ้เงินกู้ แล้วไม่ชำระหนี้และถูกฟ้องร้องบังคับจำนองและแพ้คดี  เจ้าหนี้มีสิทธิยึดที่ดินนำไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ได้

6.            ที่ดินอาจถูกอายัดตามคำสั่งศาลเมื่อมีคดีความเกิดขึ้น ซึ่งผู้ถูกอายัดที่ดินสามารถปฎิเสธหรือโต้แย้งหนี้ที่เรียกร้องเอาแก่ตนได้  โดยยื่นคำร้องคัดค้านต่อศาล ศาลจะนัดไต่สวนให้ได้ข้อเท็จจริงต่อไป

      ในบรรดาสาเหตุการสูญเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวมาแล้วทั้งหมด ที่เห็นกันอยู่บ่อยๆ และถือเป็นเรื่องที่สร้างความเจ็บแสบอย่างแสนสาหัสให้กับเจ้าของที่ดินมากที่สุด คงหนีไม่พ้นการเสียสิทธิในกรณีที่ 2 และกรณีที่ 3 ซึ่งเป็นการเสียสิทธิที่ดินจากการถูกคนอื่นแย่งชิงไปอย่างหน้าตาเฉย  หรือที่รู้จักกันดีในนามของการเสียสิทธิเพราะที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์นั่นเอง

        เหตุการณ์ลักษณะนี้ในบ้านเราจะพบบ่อยมาก เพราะคนส่วนใหญ่ยังขาดความรู้และความเข้าใจในหลักกฎหมายในเรื่องนี้กัน ดังจะเห็นได้จากมีที่ดินปล่อยทิ้งร้างไว้เฉยๆ อยู่ทั่วไปเป็นจำนวนมาก ดังนั้นในโอกาสนี้จึงขอนำพาผู้อ่านมารับรู้ถึงหลักการทางกฎหมายในเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งเป็นสาเหตุและประเด็นสำคัญที่ทำให้คนจำนวนมากเสียสิทธิการถือครองที่ดินไปอย่างไม่น่าเกิดขึ้น รวมถึงทราบแนวทางปกป้องตัวเองเพื่อจะได้ไม่ต้องเสียรู้และตกเป็นเหยื่อของผู้ไม่หวังดีต่อไป

         คำว่า ครอบครองปรปักษ์หมายถึงการเสียสิทธิในทรัพย์สินของตนโดยการถูกผู้อื่นแย่งการครอบครอง ทั้งนี้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุไว้ว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปี ให้ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

         ทั้งนี้การเข้าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของคนอื่นที่จะทำให้สามารถมีกรรมสิทธ์ได้นั้น จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ 6 ประการดังต่อไปนี้ คือ

1.            จะต้องมีการเข้าไปยึดถือทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น การเข้าทำประโยชน์ปลูกพืช สัตว์เลี้ยง ในเรือกสวน              ไร่นา  ถือว่าได้ครอบครองเรือกสวนไร่นานั้นแล้ว เป็นต้น

2.            ที่ดินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่จะต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดหรือตราจองเท่านั้น

3.            การเข้าครอบครองจะต้องเป็นไปในลักษณะปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครหวงห้ามกีดกัน  แสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่

4.            เป็นการครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบังอำพรางใดๆ

5.            ต้องเป็นการครอบครองโดยมีเจตนาตั้งใจที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่เป็นการครอบครองแทนผู้อื่น เช่น คนสวนเฝ้าสวนแทนเจ้าของสวน หรือครอบครองตามสัญญาที่ให้อำนาจไว้ เช่น การครอบครองที่นา ทำนาตามสัญญาเช่านา เป็นต้น

6.            ต้องครอบครองอสังหาริมทรัพย์ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี หรือถ้าหากเป็นสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกันห้าปี

     เป็นที่น่าสังเกตว่า หลักเกณฑ์ 6 ประการดังกล่าวข้างต้นจะครอบคลุมเฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริง  คือต้องมีเอกสารสิทธิทีเป็นโฉนดหรือตราจองเท่านั้น ส่วนที่ดินที่มีเอกสารสิทธิประเภทอื่น                              หรือที่รู้จักกันในนาม ที่ดินมือเปล่าถือว่าไม่อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์นี้ ซึ่งที่ดินลักษณะหลังนี้กฎหมายระบุไว้ว่า หากถูกแย่งการครอบครองเมื่อไหร่การฟ้องร้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้นจะต้องกระทำภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองเท่านั้น

      ด้วยเหตุผลดังกล่าวมาแล้วทั้งหมด การลงทุนในที่ดินให้ประสบความสำเร็จผู้ลงทุนจึงมีภารกิจสำคัญ ในการที่จะต้องแวะไปดู ตรวจเช็ค รวมถึงต้องพยายามหาทางทำประโยชน์ในที่ดินอยู่เสมอ ยิ่งถ้าหากเป็นการถือที่ดินที่เอกสารสิทธิไม่ใช่โฉนดและตราจองด้วยแล้วยิ่งจำเป็นต้องกระทำถี่ยิ่งขึ้นไปอีก เพราะที่ดินลักษณะหลังนี้ หากเกิดมีผู้ไม่หวังดีคิดเข้ามาครอบครองที่ดินเหล่านี้ขึ้นมาจริงๆ จะใช้เวลาเพียงแค่ 1 ปีเท่านั้น ก็จะสามารถแย่งชิงกรรมสิทธิ์จากเราได้แล้ว

    สำหรับวิธีป้องกันการถูกแย่งสิทธิที่ดินจากการถูกครอบครองปรปักษ์โดยผู้ไม่หวังดี วิธีที่ดีที่สุดก็คือเจ้าของจะต้องหมั่นแวะเวียนไปดูที่ดินที่ถือครองอยู่อย่างสม่ำเสมอ หากพบว่ามีผู้ใดบุกรุกหรือรุกล้ำเข้ามาเมื่อไหร่ เจ้าของจะต้องรีบดำเนินการให้คนเหล่านั้นออกไปจากที่ดินให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้  ซึ่งการดำเนินการบ่อยอาจถึงขั้นต้องใช้การฟ้องร้องบุคคลเหล่านั้นในข้อหาบุกรุกเข้าช่วย หากเจรจาแล้วไม่เป็นผล

       ในทางกฎหมายแล้ว ความผิดฐานบุกรุกถือเป็นเรื่องทางอาญาไม่ใช่เป็นเรื่องทางแพ่ง ซึ่งโทษสำหรับความผิดนี้คือจำคุกหรือปรับ หรือทั้งจำทั้งปรับ ทั้งนี้การที่เจ้าของที่ดินจะแจ้งความเอาผิดฐานบุกรุกที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ได้นั้น จะต้องเข้าข่ายในกรณีต่อไปนี้

ก.     ต้องมีการเข้าไปครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นทั้งหมดหรือบางส่วนหรือเข้าไปกระทำการอันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เช่น การถือครองวิสาสะตอนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่อยู่ย้ายเข้าไปอยู่อาศัยเอง หรือไปบอกให้เช่าแก่คนอื่น

ข.     มีการยักย้ายหรือทำลายเครื่องหมายเขตที่ดินของผู้อื่นเพื่อถือเอาเป็นของตัวเองหรือของบุคคลอื่น ตัวอย่างเช่น การขยับแนวรั้วเขตเข้าไปยังพื้นที่ของผู้อื่นซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า

ค.     มีการเข้าไปหรือซ่อนตัวอยู่ในเคหสถาน อาคารเก็บรักษาทรัพย์ หรือสำนักงานในครอบครองของผู้อื่นโดยไม่มีเหตุอันสมควร หรือไม่ยอมออกจากสถานที่เช่นนั้นเมื่อมีผู้มีสิทธิที่จะห้ามไม่ให้เข้าไปได้ไล่ให้ออก

ง.      การบุกรุกโดยใช้กำลังประทุษร้าย หรือขู่เข็ญว่าจะใช้กำลังประทุษร้าย หรือมีอาวุธ หรือโดยร่วมกระทำความผิดด้วยกันตั้งแต่สองคนขึ้นไป หรือบุกรุกในเวลากลางคืน ความผิดแบบนี้ถือเป็นความผิดที่จะต้องได้รับโทษหนักขึ้น และถือเป็นความผิดที่จะยอมกันไม่ได้

 

     อย่างไรก็ดีความผิดฐานบุกรุกหากไม่ใช่ลักษณะตามข้อ ง ถือเป็นความผิดที่ยอมความกันได้ โดยมากแล้วผู้กระทำความผิดมักยอมชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เสียหายเพื่อให้ผู้เสียหายไม่เอาความ เช่น ถอนฟ้อง ถอนคำแจ้งความ ซึ่งจะมีผลทำให้การดำเนินคดีอาญาระงับไปในที่สุด

ที่มา ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน

Visitors: 222,040