การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์
เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์
ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบทั้งหมดมักเป็นที่ดินมรดก หรือไม่งั้นก็เป็นที่ดินของคนมีเงินที่ซื้อเก็บไว้
ส่วนใหญ่แล้วที่ดินเหล่านี้มักถือครองในลักษณะปล่อยว่างทิ้งร้าง โดยขาดการดูแลเอาใจใส่ เพราะเชื่อกันว่ายังไงเสียที่ดินก็เคลื่อนย้ายไปไหนมาไหนไม่ได้อยู่แล้ว ดังนั้นเมื่อมีชื่อในเอกสารสิทธิแล้ว ก็ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องห่วงเรื่องใครจะมาขโมย หรือแย่งชิงเอาไปอีก
ที่จริงการปล่อยที่ดินแบบทิ้งๆ ขว้างๆ ในลักษณะดังกล่าวข้างต้น ในแง่การลงทุนแล้วถือเป็นการกระทำที่ผิดพลาดอย่างมาก เพราะเท่ากับเป็นการละเลยโอกาสในการหาผลประโยชน์ส่วนเพิ่มในช่วงการลงทุนไปอย่างน่าเสียดาย
ขณะเดียวกันการละเลยไม่ดูแลและทำประโยชน์อะไรเลยในที่ดินที่ถือครองอยู่ยังอาจเป็นการกระทำที่ก่อให้เกิดผลร้ายต่อการลงทุนอย่างมหันต์ได้ด้วย เพราะอาจถึงขั้นทำให้เจ้าของต้องสูญเงินลงทุนทั้งหมดให้คนอื่นได้ในที่สุด
ที่เป็นเช่นนี้เพราะการถือครองที่ดินตามกฎหมายไทยเรา มีช่องทางหลายช่องทางด้วยกันที่เจ้าของที่ดินอาจถูกผู้อื่นแย่งชิงสิทธิความเป็นเจ้าได้เสมอ โดยเฉพาะถ้าหากมีเหตุการณ์ต่างๆดังต่อไปนี้เกิดขึ้นคือ
1. ชื้อที่ดินจากบุคคลที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์หรือบุคคลที่ไม่มีอำนาจขาย แม้ผู้ซื้อจะสุจริตเพียงใดก็ ไม่ได้กรรมสิทธิ์ กรณีนี้ครอบคลุมถึงการซื้อที่ดินธรณีสงฆ์ ซื้อที่ดินที่เป็นภูเขา แม่น้ำ หรือที่ดินที่เป็นสมบัติสาธารณะด้วย
2. ซื้อที่ดินจากบุคคลที่มีเอกสารสิทธิที่ดินที่ไม่ใช่เป็นโฉนดที่ดินและตราจอง เช่น ที่ดินที่มีน.ส.3 ใบจอง (น.ส. 2) หรือแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) เป็นต้น แต่ถูกคนอื่นเข้ามาครอบครองโดยเจตนาต้องการเป็นเจ้าของเป็นเวลา 1 ปี โดยเจ้าของไม่ได้ขัดขวางเจ้าของก็จะสูญเสียสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้น
3. ซื้อที่ดินที่โฉนดแต่ถูกคนอื่นเข้าไปครอบครองอย่างเปิดเผย มีเจตนาเป็นเจ้าของ โดยที่เจ้าของที่ดินไม่ได้คัดค้านนานเป็นเวลา 10 ปีติดต่อกัน
4. ซื้อที่ดินที่มีโฉนดแต่ปล่อยทิ้งไว้ไม่ทำประโยชน์นานต่อเนื่องกันเกิน 10 ปีติดต่อกัน หรือที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย
5. ที่ดินอาจถูกยึดได้หากมีการนำที่ดินไปจดทะเบียนจำนองเพื่อค้ำประกันหนี้ เช่น หนึ้เงินกู้ แล้วไม่ชำระหนี้และถูกฟ้องร้องบังคับจำนองและแพ้คดี เจ้าหนี้มีสิทธิยึดที่ดินนำไปขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ได้
6. ที่ดินอาจถูกอายัดตามคำสั่งศาลเมื่อมีคดีความเกิดขึ้น ซึ่งผู้ถูกอายัดที่ดินสามารถปฎิเสธหรือโต้แย้งหนี้ที่เรียกร้องเอาแก่ตนได้ โดยยื่นคำร้องคัดค้านต่อศาล ศาลจะนัดไต่สวนให้ได้ข้อเท็จจริงต่อไป
ในบรรดาสาเหตุการสูญเสียกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวมาแล้วทั้งหมด ที่เห็นกันอยู่บ่อยๆ และถือเป็นเรื่องที่สร้างความเจ็บแสบอย่างแสนสาหัสให้กับเจ้าของที่ดินมากที่สุด คงหนีไม่พ้นการเสียสิทธิในกรณีที่ 2 และกรณีที่ 3 ซึ่งเป็นการเสียสิทธิที่ดินจากการถูกคนอื่นแย่งชิงไปอย่างหน้าตาเฉย หรือที่รู้จักกันดีในนามของการเสียสิทธิเพราะที่ดินถูกครอบครองปรปักษ์นั่นเอง
เหตุการณ์ลักษณะนี้ในบ้านเราจะพบบ่อยมาก เพราะคนส่วนใหญ่ยังขาดความรู้และความเข้าใจในหลักกฎหมายในเรื่องนี้กัน ดังจะเห็นได้จากมีที่ดินปล่อยทิ้งร้างไว้เฉยๆ อยู่ทั่วไปเป็นจำนวนมาก ดังนั้นในโอกาสนี้จึงขอนำพาผู้อ่านมารับรู้ถึงหลักการทางกฎหมายในเรื่องการครอบครองปรปักษ์ ซึ่งเป็นสาเหตุและประเด็นสำคัญที่ทำให้คนจำนวนมากเสียสิทธิการถือครองที่ดินไปอย่างไม่น่าเกิดขึ้น รวมถึงทราบแนวทางปกป้องตัวเองเพื่อจะได้ไม่ต้องเสียรู้และตกเป็นเหยื่อของผู้ไม่หวังดีต่อไป
คำว่า “ครอบครองปรปักษ์” หมายถึงการเสียสิทธิในทรัพย์สินของตนโดยการถูกผู้อื่นแย่งการครอบครอง ทั้งนี้ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ระบุไว้ว่า บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปี ให้ถือว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์
ทั้งนี้การเข้าครอบครองปรปักษ์ในที่ดินของคนอื่นที่จะทำให้สามารถมีกรรมสิทธ์ได้นั้น จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ 6 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1. จะต้องมีการเข้าไปยึดถือทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น การเข้าทำประโยชน์ปลูกพืช สัตว์เลี้ยง ในเรือกสวน ไร่นา ถือว่าได้ครอบครองเรือกสวนไร่นานั้นแล้ว เป็นต้น
2. ที่ดินที่เจ้าของมีกรรมสิทธิ์อยู่จะต้องเป็นที่ดินที่มีเอกสารสิทธิเป็นโฉนดหรือตราจองเท่านั้น
3. การเข้าครอบครองจะต้องเป็นไปในลักษณะปราศจากการข่มขู่ การใช้กำลัง การหลอกลวง และไม่มีใครหวงห้ามกีดกัน แสดงความเป็นเจ้าของหรือฟ้องร้องขับไล่
4. เป็นการครอบครองโดยไม่ได้หลบซ่อนเร้น ปิดบังอำพรางใดๆ
5. ต้องเป็นการครอบครองโดยมีเจตนาตั้งใจที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้น ไม่ใช่เป็นการครอบครองแทนผู้อื่น เช่น คนสวนเฝ้าสวนแทนเจ้าของสวน หรือครอบครองตามสัญญาที่ให้อำนาจไว้ เช่น การครอบครองที่นา ทำนาตามสัญญาเช่านา เป็นต้น
6. ต้องครอบครองอสังหาริมทรัพย์ติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี หรือถ้าหากเป็นสังหาริมทรัพย์ต้องครอบครองติดต่อกันห้าปี
เป็นที่น่าสังเกตว่า หลักเกณฑ์ 6 ประการดังกล่าวข้างต้นจะครอบคลุมเฉพาะที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริง คือต้องมีเอกสารสิทธิทีเป็นโฉนดหรือตราจองเท่านั้น ส่วนที่ดินที่มีเอกสารสิทธิประเภทอื่น หรือที่รู้จักกันในนาม “ที่ดินมือเปล่า” ถือว่าไม่อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์นี้ ซึ่งที่ดินลักษณะหลังนี้กฎหมายระบุไว้ว่า หากถูกแย่งการครอบครองเมื่อไหร่การฟ้องร้องคดีเพื่อเอาคืนซึ่งการครอบครองนั้นจะต้องกระทำภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองเท่านั้น
ด้วยเหตุผลดังกล่าวมาแล้วทั้งหมด การลงทุนในที่ดินให้ประสบความสำเร็จผู้ลงทุนจึงมีภารกิจสำคัญ ในการที่จะต้องแวะไปดู ตรวจเช็ค รวมถึงต้องพยายามหาทางทำประโยชน์ในที่ดินอยู่เสมอ ยิ่งถ้าหากเป็นการถือที่ดินที่เอกสารสิทธิไม่ใช่โฉนดและตราจองด้วยแล้วยิ่งจำเป็นต้องกระทำถี่ยิ่งขึ้นไปอีก เพราะที่ดินลักษณะหลังนี้ หากเกิดมีผู้ไม่หวังดีคิดเข้ามาครอบครองที่ดินเหล่านี้ขึ้นมาจริงๆ จะใช้เวลาเพียงแค่ 1 ปีเท่านั้น ก็จะสามารถแย่งชิงกรรมสิทธิ์จากเราได้แล้ว
สำหรับวิธีป้องกันการถูกแย่งสิทธิที่ดินจากการถูกครอบครองปรปักษ์โดยผู้ไม่หวังดี วิธีที่ดีที่สุดก็คือเจ้าของจะต้องหมั่นแวะเวียนไปดูที่ดินที่ถือครองอยู่อย่างสม่ำเสมอ หากพบว่ามีผู้ใดบุกรุกหรือรุกล้ำเข้ามาเมื่อไหร่ เจ้าของจะต้องรีบดำเนินการให้คนเหล่านั้นออกไปจากที่ดินให้เร็วที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ซึ่งการดำเนินการบ่อยอาจถึงขั้นต้องใช้การฟ้องร้องบุคคลเหล่านั้นในข้อหาบุกรุกเข้าช่วย หากเจรจาแล้วไม่เป็นผล
ในทางกฎหมายแล้ว ความผิดฐานบุกรุกถือเป็นเรื่องทางอาญาไม่ใช่เป็นเรื่องทางแพ่ง ซึ่งโทษสำหรับความผิดนี้คือจำคุกหรือปรับ หรือทั้งจำทั้งปรับ ทั้งนี้การที่เจ้าของที่ดินจะแจ้งความเอาผิดฐานบุกรุกที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ได้นั้น จะต้องเข้าข่ายในกรณีต่อไปนี้
ก. ต้องมีการเข้าไปครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นทั้งหมดหรือบางส่วนหรือเข้าไปกระทำการอันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เช่น การถือครองวิสาสะตอนเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่อยู่ย้ายเข้าไปอยู่อาศัยเอง หรือไปบอกให้เช่าแก่คนอื่น
ข. มีการยักย้ายหรือทำลายเครื่องหมายเขตที่ดินของผู้อื่นเพื่อถือเอาเป็นของตัวเองหรือของบุคคลอื่น ตัวอย่างเช่น การขยับแนวรั้วเขตเข้าไปยังพื้นที่ของผู้อื่นซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า
ค. มีการเข้าไปหรือซ่อนตัวอยู่ในเคหสถาน อาคารเก็บรักษาทรัพย์ หรือสำนักงานในครอบครองของผู้อื่นโดยไม่มีเหตุอันสมควร หรือไม่ยอมออกจากสถานที่เช่นนั้นเมื่อมีผู้มีสิทธิที่จะห้ามไม่ให้เข้าไปได้ไล่ให้ออก
ง. การบุกรุกโดยใช้กำลังประทุษร้าย หรือขู่เข็ญว่าจะใช้กำลังประทุษร้าย หรือมีอาวุธ หรือโดยร่วมกระทำความผิดด้วยกันตั้งแต่สองคนขึ้นไป หรือบุกรุกในเวลากลางคืน ความผิดแบบนี้ถือเป็นความผิดที่จะต้องได้รับโทษหนักขึ้น และถือเป็นความผิดที่จะยอมกันไม่ได้
อย่างไรก็ดีความผิดฐานบุกรุกหากไม่ใช่ลักษณะตามข้อ ง ถือเป็นความผิดที่ยอมความกันได้ โดยมากแล้วผู้กระทำความผิดมักยอมชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เสียหายเพื่อให้ผู้เสียหายไม่เอาความ เช่น ถอนฟ้อง ถอนคำแจ้งความ ซึ่งจะมีผลทำให้การดำเนินคดีอาญาระงับไปในที่สุด
ที่มา ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน
-
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
