8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน
8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน
“สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมายหลายชนิด สิทธิเก็บกินเป็นทรัพย์สิทธิที่จัดว่าสำคัญที่สุด และมีประโยชน์อย่างมากกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
การประยุกต์ใช้สิทธิเก็บกินกับการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์อย่างเหมาะสม จะช่วยเพิ่มโอกาสความสำเร็จในการลงทุนให้สูงขึ้นได้เป็นอย่างดี เพราะนอกจากเข้ามาช่วยให้ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์คล่องตัวเพิ่มขึ้นแล้ว ยังเข้ามาช่วยลดความเสี่ยงและใช้เป็นเครื่องมือในการวางแผนให้เกิดการประหยัดภาษีได้ด้วย
กฎหมายไทยได้นิยามสิทธิเก็บกิน ( Usufruct ) ว่าหมายถึงสิทธิที่บุคคลมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่น โดยจะเสียค่าเช่าหรือผลประโยชน์ตอบแทนหรือไม่ก็ได้ โดยเมื่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับใครแล้ว ก็จะมีผลทำให้สิทธิแทบทุกอย่างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยเฉพาะสิทธิในการนำไปใช้ประโยชน์และสิทธิในการนำไปปล่อยเช่าถูกโอนไปยังผู้ทรงสิทธิเก็บกิน ยกเว้นเพียงสิทธิที่จะจำหน่ายเพียงอย่างเดียวเท่านั้นที่ยังคงเหลืออยู่กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
ด้วยเหตุที่สิทธิเก็บกินลิดรอนอำนาจสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เกือบทั้งหมด ดังนั้นการได้สิทธิเก็บกินจึงแทบมีสภาพไม่ต่างอะไรกับการได้เป็นเจ้าของสิทธิเลย ที่สำคัญยิ่งไปกว่านั้น แง่มุมทางกฎหมายบางอย่างยังเอื้ออำนวยกับการประยุกต์ใช้ประโยชน์จากสิทธิเก็บกินภายใต้แง่มุมทางกฎหมายที่นิยมกระทำกัน อาทิ
· ใช้เป็นเงื่อนไขในการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้อื่น นิยมใช้ในกรณีที่พ่อแม่ต้องการจะโอนที่ดินให้แก่ลูกในระหว่างที่ยังมีชีวิตอยู่ แต่กลัวเกิดปัญหาเมื่อยกให้แล้วลูกอาจไม่เลี้ยงดูพ่อแม่อีกต่อไป วิธีป้องกันที่ดีที่สุดก็คือใช้วิธีโอนทรัพย์สินเป็นชื่อลูกและจดทะเบียนก่อให้เกิดสิทธิเก็บกินแก่พ่อแม่ผู้โอน
· ใช้แทนการโอนกรรมสิทธิ์ให้กับคนต่างด้าว สามารถประยุกต์จดสิทธิเก็บกินให้กับคนต่างด่าวแทนการโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อเลี่ยงไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 86 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์สามารถจดทะเบียนสิทธิเก็บกินมีกำหนดตลอดชีวิตให้บุคคลต่างด้าวเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินได้
· ใช้เป็นเครื่องมือในการกระจายรายได้ในการเสียภาษีไปให้ผู้อื่น เป็นเทคนิคการวางแผนภาษีชนิดหนึ่ง ในการกระจายรายได้เพื่อการเสียภาษีไปยังบุคคลอื่นๆ ที่เสียภาษีในอัตราต่ำกว่า เช่น มีรายได้ค่าเช่าจากบ้านให้เช่าจำนวนมาก ทำให้มีภาระต้องเสียภาษีอัตราก้าวหน้าสูงมาก อาจเลือกกระจายรายได้ไปให้ผู้อื่นโดยการจะทะเบียนสิทธิเก็บกิน (กรณีมีชื่อเป็นเจ้าของบ้านอยู่ดีๆ จะกระจายรายได้ไปยังผู้อื่นจะทำไม่ได้สรรพากรไม่ยอมรับ)
· ใช้เลี่ยงข้อจำกัดการห้ามโอนของเอกสารสิทธิที่ดิน ที่ดินที่รัฐให้ราษฎรยากจนใช้ทำประโยชน์จะมีข้อกำหนดตามกฎหมายที่ดินในการห้ามโอนภายใน 10 ปี การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเป็นทางเลือกในทางเลี่ยงกฎหมาย โดยจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแทนในระหว่างที่มีข้อกำหนดห้ามโอน
สิทธิเก็บกินอาจเกิดขึ้นได้ทั้งกรณีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กับผู้ทรงสิทธิตกลงกันเอง หรือผู้ทรงสิทธิได้สิทธิเก็บกินมาโดยทางพินัยกรรม แต่เงื่อนไขจำเป็นของการได้มาซึ่งสิทธิเก็บกินก็คือจะต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินจึงจะมีผลทางกฎหมาย
การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินอาจทำได้ทั้งในลักษณะจดกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดหรือจดเฉพาะส่วนก็ได้ เช่นเดียวกับระยะเวลาของการให้สิทธิเก็บกินอาจเป็นได้ทั้งประเภทกำหนดเวลาไว้ หรือกำหนดตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิหรือไม่มีกำหนดเวลาก็ได้ ถ้ากำหนดเวลาไว้ต้องไม่เกิน 30 ปี ถ้าเกินกฎหมายให้ลดลงมาเหลือ 30 ปี
เมื่อจดทะเบียนสิทธิเก็บกินแล้วจะยังเจ้าของที่ดินเป็นอันหมดสิทธิที่จะให้เช่าที่ดินแปลงนั้นไปโดยปริยาย สิทธิการให้เช่าจะตกเป็นของผู้ทรงสิทธิเก็บกินภายในระยะเวลาแห่งการเป็นผู้ทรงสิทธิ ฉะนั้นถ้าจะมีการให้เช่าที่ดินแปลงนั้น จะต้องทำสัญญา และจดทะเบียนการเช่าระหว่างผู้ทรงสิทธิเก็บกินกับผู้เช่า โดยไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินแต่อย่างใด
สำหรับการสิ้นสุดสิทธิเก็บกิน กฎหมายระไว้ว่าสิทธิเก็บกินจะสิ้นสุดไปได้ทางใดทางหนึ่งดังต่อไปนี้ คือด้วยการตกลงเลิกสิทธิเก็บกิน หรือทรัพย์สินอันเป็นฐานรองรับสิทธิเก็บกินนั้นสลายไปโดยไม่มีทรัพย์สินอื่นมาแทน หรือเมื่อผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย
ในเรื่องค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการจดสิทธิเก็บกินนั้น ถ้าเป็นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินโดยไม่มีค่าตอบแทน ซึ่งเป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์คิดค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท แต่ถ้าเป็นการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินที่มีค่าตอบแทน ซึ่งเป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ จะถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนในอัตราร้อยละ 1 และถูกเรียกเก็บค่าอากรแสตมป์จากจำนวนค่าตอบแทนด้วย
แม้สิทธิเก็บกินจะมีประโยชน์อย่างกว้างขวาง แต่การประยุกต์นำมาใช้ประโยชน์จำเป็นต้องใช้บนพื้นฐานความรู้ความเข้าใจที่ถูกต้อง และใช้อย่างระมัดระวังด้วยจึงก่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดกับผู้ใช้ สำหรับเคล็ดลับการประยุกต์ใช้กับการลงทุนในบ้านและที่ดินที่ควรรู้มีอยู่ 8 ประเด็นด้วยกันดังต่อไปนี้
1. ต้องตระหนักอยู่เสมอว่าธุรกรรมของสิทธิเก็บกินทุกอย่าง ไม่ว่าจะเป็นการจดทะเบียนเก็บกิน การแก้ไขเงื่อนไขสิทธิ รวมถึงการยกเลิกสิทธิเก็บกิน จำเป็นต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินทุกครั้งจึงจะมีผลตามกฎหมาย ซึ่งทุกครั้งต้องนำโฉนดไปให้พนักงานเจ้าหน้าที่สลักหลังให้เรียบร้อยเสมอ
2. กรณีผู้ใช้อำนาจปกครองจะให้ที่ดินแก่ผู้เยาว์ พร้อมทั้งขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินในที่ดินดังกล่าวในคราวเดียวกัน เนื่องจากเป็นการให้โดยมีเงื่อนไขและมีค่าภาระติดพันจะต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน (ตามหนังสือกรมที่ดิน ลงวันที่ 30 สิงหาคม 2534 )
3. บ้านที่ปลูกอยู่บนที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินนั้น ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง จึงสามารถขอจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะบ้านได้
4. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินควรเลี่ยงจะทะเบียนระยะยาวๆ แต่ควรจดให้เป็นช่วงสั้นๆ และต่อให้เป็นคราวๆ ไป หรืออาจจดทะเบียนแบบยกเลิกได้ทุกเมื่อ ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงให้กับผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ให้เกิดปัญหาตามมาภายหลัง และยังมีผลทำให้เกิดความยืดหยุ่นในการวางแผนภาษีได้ดียิ่งขึ้นด้วย
5. ควรเน้นจดทะเบียนสิทธิเก็บกินเฉพาะแบบไม่มีค่าตอบแทน เพราะการจดสิทธิเก็บกินลักษณะนี้เสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนรวมค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้วเพียงไม่ถึง 100 บาทเท่านั้น
6. เมื่อลูกเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินแล้ว สัญญาเช่าและสัญญาบริการต่างๆ ต้องทำในชื่อของลูกในฐานะผู้ให้เช่าและในฐานะผู้ให้บริการ หากลูกยังไม่บรรลุนิติภาวะ สามารถดำเนินการแทนลูก คือลงนามแทนลูกหรือให้บริการแทนลูกได้ แต่การทำสัญญา ทุกครั้งต้องระบุว่าลูกเป็นผู้ให้เช่าบริการ
7. สิทธิเก็บกินสามารถจดให้แก่ใครก็ได้ตามแต่จะต้องการ แต่ถ้าจะให้ปลอดภัยที่สุดแล้วควรเน้นจดสิทธิเก็บกินให้กับลูก และวงศาคณาญาติที่ใกล้ชิดเป็นสำคัญ
8. การจดทะเบียนสิทธิเก็บกินให้กับภรรยาที่จดทะเบียนกันตามกฎหมายจะไม่ช่วยประหยัดภาษี เนื่องจากเงินให้ค่าเช่าของภรรยาตามประมวลรัษฎากรถือเป็นเงินได้ที่ต้องนำมารวมยื่นเสียภาษีร่วมกับสามี
ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน
- การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property) เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
- การเลือกลงทุนที่จะเช่าหรือซื้อออฟฟิศเพื่อใช้ในแง่ของธุรกิจ เป็นการตัดสินใจที่สำคัญมากๆ เพราะมีผลกระทบต่อการเติบโตและความสำเร็จของธุรกิจ การเลือกที่จะเช่าหรือซื้อออฟฟิศจะมีผลกระทบอย...
- ในการดำเนินธุรกิจ ทำเลที่ตั้งของสำนักงานหรือออฟฟิศก็มีความสำคัญ ในการเลือกทำเลที่ตั้งสำนักงานหรือออฟฟิศ ผู้ประกอบการไม่ควรดูแค่งบประมาณ การเดินทาง หรือขนาดพื้นที่เท่านั้น แต่ควรพิจ...
- ธุรกิจสตาร์ทอัพ ถ้าจะอธิบายให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ บริษัทขนาดเล็กที่ก่อตั้งขึ้นมาเพื่อสร้างผลิตภัณฑ์หรือบริการที่เป็นแนวคิดใหม่ๆ ที่กำลังดำเนินงานอยู่ในขั้นตอนแรกของแผนพัฒนาธุรกิจ ที่...