ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง

ขายฝาก  : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง

     นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว    ขายฝาก ”  ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ  ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรามาช้านานแล้วโดยเฉพาะในสังคมต่างจังหวัด ในการทางปฏิบัติแล้วธุรกรรมประเภทนี้มีแง่มุมกฎหมายที่ต้องรู้  ต้องเข้าใจ และต้องระมัด ระวังอยู่หลายประเด็นด้วยกัน ถ้าละเลยอาจทำให้ผู้กระทำสัญญาประเภทนี้ถูกเอารัดเอาเปรียบได้ง่ายๆ และอาจส่งผลร้ายแรงถึงขั้นทำให้บ้านและที่ดินที่ท่านหวงแหนต้องหลุดมือไปเป็นของคนอื่นอย่างน่าเสียดาย

      ขายฝาก  เป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง  ซึ่งเมื่อขายฝากไปแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อฝาก เพียงแต่มีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดกันไว้  ที่จริงแล้วทรัพย์สินทุกประเภทสามารถนำมาขายฝากได้หมดไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ตาม แต่ในบ้านเราที่นิยมทำกันแพร่หลายมากที่สุด ได้แก่ การขายฝากอสังหาริมทรัพย์

      สำหรับในเรื่องระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น มีข้อกำหนดว่าจะทำสัญญาเป็นระยะเวลายาวนานแค่ไหนก็ได้แต่ต้องไม่เกินสิบปี  ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนไว้ก็หมายความว่าต้องไถ่คืนภายในกำหนดสิบปี ทั้งนี้การขายฝากทุกครั้งกฎหมายกำหนดว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเมื่อจดทะเบียนแล้ว ผู้ขายฝากต้องส่งมอบโฉนดที่ดินแก่ผู้ซื้อฝากด้วยเสมอ

     เมื่อมีการทำสัญญาขายฝากแล้ว  หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในกำหนด  คู่สัญญาสามารถตกลงกันขยายระยะเวลาไถ่ถอนกันได้  แต่ต้องอยู่ในช่วงเวลาก่อนที่ระยะเวลาขายฝากจะครบกำหนด ทั้งนี้การขยายเวลาไถ่จะขยายกันกี่ครั้งก็ได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปีนับแต่วันทำสัญญาขายฝาก  และต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยทุกครั้งที่มีการขยายระยะเวลา

        เนื่องจากการขายฝากมีสถานะเทียบเท่าการขายอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว กล่าวคือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา ดังนั้นในทางกฎหมายผู้ซื้อฝากจึงมีสิทธิจำหน่ายจ่ายโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นได้  แม้ยังอยู่ในกำหนดเวลาไถ่คืนก็ตาม  ดังนั้นในการขายฝากที่ดินคู่สัญญาจะต้องตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายที่ดินระหว่างขายฝากได้  ซึ่งหากมีการฝ่าฝืนข้อตกลงผู้รับซื้อฝากต้องรับผิดต่อผู้ขายฝากในความเสียหายที่เกิดขึ้น สำหรับกรณีผู้ขายฝากมีความประสงค์จะอาศัยบนที่ดินหรือทำประโยชน์อย่างอื่นในที่ดินต่อไป  ก็จะต้องทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากและต้องปฎิบัติให้เป็นไปตามข้อตกลงนั้นเช่นกัน

      ปัญหาที่มักเจอกันเสมอในเรื่องการขายฝากอสังหาริมทรัพย์  ก็คือเมื่อถึงกำหนดเวลาการไถ่คืนทรัพย์สินแล้ว  ผู้รับซื้อฝากไม่ยอมมาให้ไถ่หรือไม่ยอมให้ไถ่คืนกรณีนี้กฎหมายได้เปิดช่องทางให้สามารถนำเงินมาวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์ในจังหวัดนั้น  หรือนายอำเภอ/ปลัดอำเภอ และใช้หนังสือของเจ้าพนักงานรับฝากเป็นหลักฐานแทนว่าได้มาไถ่ตามกำหนดเวลาแล้ว  ซึ่งที่กฎหมายต้องเปิดช่องแบบนี้ไว้ก็เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากนั่นเอง

    กฎหมายยังระบุอีกว่าการขายฝากจะคิดดอกเบี้ยไม่ได้เด็ดขาด  จะคิดได้เฉพาะในรูปของสินไถ่หรือราคาไถ่ถอนเท่านั้น  ซึ่งแต่เดิมสัญญาขายฝากสามารถตกลงราคาไถ่ถอนทรัพย์สินขายฝากได้ตามใจชอบเป็นจำนวนเท่าไรก็ได้  เนื่องจากไม่มีกฎหมายห้ามไว้ เพราะถือว่าไม่ใช่เป็นการคิดดอกเบี้ย เช่น ตกลงขายฝากที่ดิน 1 ล้านบาท แต่ตกลงราคาไถ่ไว้ 2 ล้านบาทภายใน 1 ปี ซึ่งทำให้ผู้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะเสียเปรียบมาก

      อย่างไรก็ดีตั้งแต่วันที่  9  เมษายน  2541  ได้มีการปรับปรุงกฎหมายเพื่อช่วยคุ้มครองผู้ขายฝากอีกทางหนึ่ง โดยห้ามไม่ให้สัญญาขายฝากมีสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งหมายความว่าจากตัวอย่างข้างต้นที่ขายฝากราคา 1 ล้านบาท เคยกำหนดสินไถ่ 2 ล้านบาทภายใน 1 ปีนั้น จะต้องลดเหลือเพียงร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งจะมีสินไถ่เพียงแค่ 1,150,000 บาท

      ที่กล่าวมาแล้วทั้งหมด  เป็นแง่มุมทางกฎหมายที่พึงทราบในการทำสัญญาขายฝาก  ซึ่งความไม่รู้อาจมีผลให้ท่านถูกเอารัดเอาเปรียบในเรื่องการทำสัญญาได้ง่ายๆ ปัญหาเหล่านี้ยิ่งเป็นสังคมชนบทห่างไกลความเจริญมากเท่าไหร่  ปัญหาการถูกเอารัดเอาเปรียบยิ่งมีมากขึ้นเท่านั้น  ส่วนใหญ่เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นจากความไม่รู้ การขาดความระมัดระวังที่ดีพอ  รวมถึงปัญหาความสับสนระหว่างการทำสัญญาขายฝากกับสัญญาจำนองด้วย

     ตัวอย่างปัญหาอันหนึ่งที่มักเกิดขึ้นบ่อยๆ  จากความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ เกิดจากการนำ น.ส.3  หรือโฉนดที่ดินไปเป็นประกันเพื่อขอกู้ยืมเงิน  ซึ่งชาวบ้านนิยมเรียกกันว่าเอา น.ส. 3 หรือโฉนดไปจำนองไว้ ทุกครั้งที่ต้องการเงินเมื่อไหร่ก็จะไปเอาเงินจากเจ้าของเงินเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ พอหลายครั้งเข้าเจ้าของเงินก็จะให้เซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจ  ซึ่งไม่มีการกรอกข้อความแต่อย่างใด  แล้วเจ้าของเงินก็จะไปกรอกข้อความในหนังสือมอบอำนาจเอง  ให้กลายเป็นเรื่องขายที่ดินให้ดับเจ้าของเงิน  หรืออาจกรอกข้อความเป็นเรื่องการขายฝากที่ดิน  ทำให้เมื่อพ้นกำหนดการขายฝากที่ดินก็จะตกเป็นของเจ้าของเงินไปในที่สุด

     อีกตัวอย่างหนึ่งเกิดขึ้นจากการที่ชาวบ้านมีความจำเป็นต้องใช้เงินอย่างเร่งด่วนจึงไปขอกู้ยืมจากเจ้าของเงิน  โดยตกลงกันที่จะทำการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้ถูกต้อง  ตอนแรกคุยกันว่าเป็นเรื่องการขอจดทะเบียนจำนอง  เอาเข้าจริง กลับกลายเป็นการจดทะเบียนขายฝากที่ดินโดยที่ชาวบ้านไม่ได้เฉลียวใจแต่อย่างใด  ทำให้เมื่อพ้นกำหนดการขายฝากชาวบ้านไม่มีเงินไปไถ่ถอน  ที่ดินก็จะตกไปเป็นของเจ้าของเงินในทันที

      ในทางกฎหมายแล้ว  สัญญาขายฝากกับสัญญาจำนองมีน้ำหนักแตกต่างกันมาก  การเปลี่ยนธุรกรรมจำนองให้กลายเป็นธุรกรรมการขายฝาก  จะมีผลให้เจ้าของเงินกู้อยู่ในฐานะได้เปรียบลูกหนี้เป็นอย่างมาก  ที่เป็นเช่นนี้เพราะสัญญาขายฝากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อเลย  ส่วนสัญญาจำนองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของผู้จำนองอยู่  และการจำนองไม่จำเป็นต้องมีการส่งมอบทรัพย์  ส่วนขายฝากในการกฎหมายต้องมีการส่งมอบทรัพย์  ดังนั้นเพื่อความไม่ประมาทเวลาไปจดทะเบียนจำนอง ควรตรวจสอบและตรวจเช็คให้รอบคอบก่อนจดทะเบียน  เพื่อแยกแยะให้ถูกว่าเป็นการจดทะเบียนจำนองหรือจดทะเบียนขายฝากกันแน่

     ความแตกต่างอีกอย่างหนึ่งอาจสังเกตได้จากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษี  กล่าวคือขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2  ของราคาประเมินทุนทรัพย์  โดยค่าธรรมเนียมการขายฝากผู้ซื้อเป็นผู้ออกเงินเวลาจดทะเบียน  และผู้ไถ่ต้องใช้คืนให้แก่ผู้ซื้อพร้อมกับสินไถ่  (อย่างไรก็ตามคู่กรณีอาจตกลงกันให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ออกก็สามารถทำได้ ) นอกจากการขายฝากต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนแล้ว  ยังมีภาระต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากรอีกด้วย

    ส่วนการจดทะเบียนจำนอง  ผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราเพียงแค่ร้อยละ 1 ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง  อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตร  ทั้งนี้การจำนองไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ส่วนอากรแสตมป์พนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วย  โดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้องชำระ

     จะเห็นได้ว่าการขายฝากอสังหาริมทรัพย์มีประเด็นและแง่มุมทางกฎหมายมากมายหลายประเด็นด้วยกัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บ่อยครั้งต้องเกี่ยวข้องกับธุรกรรมประเภทนี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้  ซึ่งอาจเกี่ยวข้องทั้งในฐานะเป็นผู้ซื้อฝากและหรือในฐานะเป็นผู้ขายฝากก็ได้ สำหรับในกรณีท่านเป็นผู้ขายฝาก  วิธีการง่ายๆ เพื่อป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบสามารถกระทำได้ดังนี้

1.            อย่าทำสัญญาการขายฝากระยะเวลาอันสั้นมากจนเกินไป  ทั้งนี้ระยะเวลาขายฝากควรสอดคล้องกับความสามารถของท่านในการที่จะหาเงินมาไถ่ทรัพย์คืนได้บวกเวลาเผื่อเหลือเผื่อขาดไว้ด้วย  ปกติที่ชาวบ้านทั่วไปนิยมทำกันจะมีระยะเวลาสั้นมากจนน่าตกใจ เช่น ขายฝากมีกำหนดระยะเวลาเพียงแค่ 3 เดือนบ้าง 6 เดือนบ้าง ซึ่งทำให้ความเสี่ยงในการต้องสูญเสียที่ดินจากการขายฝากมสูงมาก

2.            เมื่อขายฝากอสังหาริมทรัพย์ขอให้ตระหนักว่าไม่มีทางเลือกอื่น นอกจากต้องไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาเท่านั้น

3.            อย่าหลงเชื่อว่าถ้าขายฝากหลุดเป็นสิทธิผู้รับซื้อฝากแล้ว  ผู้รับซื้อฝากจะยอมให้ซื้อที่ดินคืน บ่อยครั้งผู้รับซื้อฝากให้คำมั่นโดยให้ผู้ฝากส่งดอกเบี้ยเป็นประจำ  ซึ่งผู้ขายฝากหลงเชื่อส่งดอกเบี้ยเป็นเวลาหลายปี  ปรากฏว่าผู้รับซื้อฝากได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้กับผู้อื่นไปนานแล้ว

4.            หากผู้รับซื้อฝากนัดไถ่ถอนการขายฝากในวันสิ้นสุดสัญญาการขายฝาก  การนัดไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดินควรเป็นตอนเช้า ไม่ควรเป็นตอนบ่าย เพราะหากผู้รับซื้อฝากไม่มาตามนัด ผู้ขายฝากจะไม่สามารถนำเงินไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ได้ทันที่ดินอาจหลุดเป็นสิทธิจากการขายฝากได้

 

5.            หลีกเลี่ยงการขายฝากที่ดินที่ระบุราคาการขายในสัญญาไม่ตรงกับที่เป็นจริงเช่น ขายฝากไว้ในราคาจริง 300,000 บาท แต่ผู้รับซื้อฝากให้ระบุในสัญญาว่าขายฝากเป็นเงิน 600,000 บาท โดยบวกดอกเบี้ยอีกเท่าตัว ทำให้เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนการขายฝากก็ไม่อาจหาเงินมาไถ่ถอนได้ กลยุทธ์แบบนี้นิยมใช้กันมากในหมู่ผู้รับซื้อฝาก  ผู้ขายฝาก จะต้องเข้าใจว่าราคาที่ระบุในสัญญาการขายฝาก กฎหมายไม่ให้บวกดอกเบี้ยเข้าไปด้วย โดยราคาที่ระบุสัญญาและจำนวนเงินที่ได้รับไปจะต้องตรงกัน จึงจะป้องกันการหลุดเป็นสิทธิจากการขายฝากได้

ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน

Visitors: 228,410