กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากเพื่อนบ้าน

กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า

        การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้  ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงได้  ปัญหาที่มักเกิดขึ้นเสมอในการครอบครองกรรมสิทธิ์ก็คือปัญหากับเพื่อนบ้าน  จากการละเมิดสิทธิซึ่งกันและกัน  บางครั้งเราถูกละเมิด แต่บางครั้งเราก็ละเมิดคนอื่นเสียเองโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์

    ซึ่งการจัดการกับปัญหาเหล่านี้จำเป็นต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจในเรื่องสิทธิที่มีอยู่ทางกฎหมายให้ถ่องแท้ก่อน  เพื่อจะได้ใช้เป็นข้อมูลพื้นฐานในการหาทางออกที่เหมาะสมในปัญหาระหว่างเรากับเพื่อนบ้าน  อันจะเป็นกุญแจสำคัญที่นำไปสู่ความสงบสุข  และความร่มเย็นในวิถีการอยู่อาศัยร่วมกันในระยะยาวต่อไป

   ที่จริงแล้วกฎหมายบ้านเราให้สิทธิเสรีภาพแก่เจ้าบ้านจัดว่าทีเดียว  เพราะเราจะสามารถทำอะไรต่อมิอะไรแทบทุกอย่างในบ้านเราได้  เพียงแต่ว่าต้องไม่ไปละเมิดหรือรบกวนความสงบสุขของผู้อื่นเท่านั้น  โดยประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการคุ้มครองสิทธิในการอยู่อาศัยไม่ให้ไปละเมิดของเพื่อนบ้าน  และไม่ให้เพื่อนบ้านมาละเมิดสิทธิของเราในชีวิตประจำวัน  และเป็นปัญหาที่พึงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ ได้แก่

   ปัญหาขอบเขตกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  ปัญหาพื้นฐานประการแรกที่มักเกิดขึ้นเสมอจากการขาดความรู้และความเข้าใจในขอบเขตกรรมสิทธิ์ ก็คือคนทั่วไปเมื่อเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งแล้วชอบสร้างสิ่งปลูกสร้างยื่นเข้าไปในที่ดินคนอื่น  หรือบางครั้งก็ขุดและฝังรากยื่นล้ำเข้ามาในที่ดินบริเวณบ้านของเพื่อนบ้าน  โดยเข้าใจว่าตัวเองสามารถทำได้เพราะไม่ได้ละเมิดที่ผิวดินแต่อย่างใด

     ที่จริงแล้วเรื่องขอบเขตกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ผู้เป็นเจ้าของมีสิทธิ์  และมีหน้าที่ต้องปฏิบัติต่อผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดกัน  หรือภาษากฎหมายเรียกว่า แดนกรรมสิทธิ์ ”  จะถือว่าแดนแห่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นครอบคลุมทั้งเหนือพ้นพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย  ดังนั้นการกระทำการในลักษณะเช่นว่านั่นคือการละเมิดสิทธิของผู้อื่นทางกฎหมายอย่างเต็มๆ ซึ่งสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้

    ปัญหาน้ำจากหลังคาบ้านหลังอื่นตกใส่ที่ดินของเรา  ปัญหายอดนิยมอันดับหนึ่งที่พบกันเสมอก็คือปัญหาน้ำฝนจากหลังคาบ้านของเพื่อนบ้านไหลตกลงมาในบริเวณพื้นที่บ้านเรา  หรือบางครั้งก็เป็นว่าน้ำฝนจากบ้านเราไหลเข้าไปตกลงในพื้นที่ของคนอื่น  ซึ่งทำให้ที่ดินเกิดการกัดเซาะและมีน้ำท่วมขังเกิดขึ้น

    ซึ่งทางกฎหมายแล้วถือว่าเป็นการละเมิดสิทธิแบบหนึ่ง  ดังนั้นกรณีปลูกบ้านจึงควรต้องระมัดระวังในการสร้างหลังคา  โดยต้องไม่ทำให้น้ำฝนตกลงยังทรัพย์สินของเจ้าบ้านที่อยู่ติดต่อกันเสียหาย  เพราะแม้เรามิได้สร้างหลังคารุกล้ำเข้าไปในที่ดินของเพื่อนบ้าน  แต่เวลาฝนตกน้ำฝนจากหลังคาอาจตกลงในเขตบ้านคนอื่นที่อยู่ติดกันจนอาจก่อให้เกิดความเสียหาย  ซึ่งผู้เสียหายมีสิทธิฟ้องร้องเรียกค่าสินไหนทดแทนและฟ้องร้องให้มีการรื้อถอนได้  ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดจึงควรป้องกันไว้แต่เนิ่นๆ โดยการทำรางน้ำฝน

     ปัญหากิ่งไม้รุกล้ำ   กรณีพิพาทระหว่างเพื่อนบ้านอีกกรณีหนึ่งคือปัญหากิ่งไม้รุกล้ำ  เพราะปัจจุบันบ้านส่วนใหญ่มีพื้นที่ค่อนข้างจำกัด  แต่เจ้าของกลับกลับต้องการปลูกต้นไม้มากๆ  แถมยังชอบปลูกชิดติดแนวเขตที่ดินเพื่อนบ้านด้วย  บ่อยครั้งที่ต่างฝ่ายต่างปลูกชิดแนวเขตทำให้เกิดการรุกล้ำไปยังที่ดินข้างเคียง ยิ่งไปกว่านั้นกิ่งไม้ที่ยื่นล้ำเข้าไปก็ยังผุพังตกลงมาทับหลังคาเพื่อนบ้านจนได้รับความเสียหายให้เห็นอยู่บ่อยๆ

     เรื่องดังกล่าวกฎหมายวางหลักการไว้ว่า  กรณีกิ่งไม้ของเพื่อนบ้านยื่นล้ำเข้ามาในเขตที่ดินบ้านเรา  ก่อนอื่นจะต้องบอกกล่าวให้เพื่อนบ้านเป็นผู้ตัดให้เราก่อน  ถ้าบอกเป็นระยะเวลาพอสมควรแล้วแต่เพื่อนบ้านไม่ยอมตัดสักที  กฎหมายจึงให้สิทธิเราเป็นผู้ตัดด้วยตัวเองได้  ยกเว้นกรณีเป็นรากไม้รุกเข้ามาในเขตที่ดิน  เราสามารถตัดเองได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวเจ้าของต้นไม้ก่อน

     ส่วนเจ้าของต้นไม่ที่แผ่กิ่งก้านสาขาเข้าไปในบ้านของผู้อื่นนั้น  จะต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทน หากกิ่งไม้หักตกลงมาทำความเสียหายแก่ทรัพย์สินของผู้อื่น เช่นทำให้หลังคาบ้านคนอื่นพังก็ต้องออกค่าใช้จ่ายซ่อมแซมให้ เป็นต้น

     ปัญหากรณีมีการขุดดิน สร้างบ่อน้ำหรือสระ  ปัญหากวนใจอันหนึ่งก็คือ ปัญหาที่เพื่อนบ้านมีการขุดดิน ขุดบ่อ  หรือสร้างสระน้ำใกล้ๆ กับบริเวณบ้านเรา  ในทางปฏิบัติแม้จะอ้างว่ากระทำในเขตบริเวณเขาก็ตาม แต่ก็มักส่งผลถึงที่ดินและกระทบถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินในบ้านเราด้วย

    ในทางกฎหมายแล้วระบุไว้ชัดเจนว่า  การสร้างบ่อ สระ หลุมรับน้ำโสโครก หรือหลุมรับปุ๋ยหรือขยะมูลฝอยนั้นห้ามขุดในระยะสองเมตรจากแนวเขตที่ดิน  และยังห้ามมิให้ขุดดินหรือบรรทุกน้ำหนักบนที่ดินเกินควร

จนอาจเป็นเหตุอันตรายแก่ความอยู่มั่นแห่งที่ดินติดต่อ เว้นกรณีที่จะต้องมีการจัดการเพียงพอเพื่อป้องกันความเสียก่อน

    ปัญหาเรื่องรั้วรอบขอบเขตบริเวณบ้าน  ปัญหาอีกเรื่องหนึ่งที่ประสบกันอยู่เสมอ ได้แก่ ปัญหากรรมสิทธิ์ในรั้ว กำแพง รั้วต้นไม้ หรือคูน้ำที่ใช้กั้นเป็นเขตที่ดิน  ที่มักมีปัญหาคลุมเครือไม่ชัดเจนว่าใครจะเป็นเจ้าของกันแน่  และแต่ละฝ่ายมีสิทธิมากน้อยเพียงใดในการดำเนินการกับรั้วดังกล่าว

     ในทางกฎหมายแล้วถือว่ารั้ว  กำแพง  รั้วต้นไม้  คู ซึ่งเป็นเขตกั้นที่ดินนั้น เป็นของเจ้าของที่ดินทั้งสองข้างร่วมกัน  และเจ้าของแต่ละข้างมีสิทธ์ที่จะตัดรั้วต้นไม้หรือถมคูนั้นได้จนถึงแนวเขตที่ดินของตนเท่านั้น  ภายใต้เงื่อนไขว่าจะต้องก่อกำแพงหรือทำรั้วตามแนวเขตนั้นด้วย

     ปัญหากรรมสิทธิ์และผลประโยชน์ของต้นไม้บริเวณแนวเขตที่ดิน  การถือครองบ้านและที่ดินในต่างจังหวัดมักมีปัญหามีต้นไม้อยู่บริเวณแนวเขตที่ดิน  ที่เป็นเช่นนี้เพราะสมัยก่อนนิยมปลูกต้นไม้กั้นอาณาเขตที่ดินของใครของมันให้ชัดเจน ปัญหาที่ตามมาถึงปัจจุบันก็คือใครเป็นเจ้าของต้นไม้กันแน่ และดอกผลของต้นไม้ดังกล่าวใครกันจึงมีสิทธิเก็บเกี่ยวใช้ประโยชน์

     ในแง่กฎหมายแล้ว  กรณีต้นไม่บนแนวเขตที่ดินให้ถือว่าเจ้าของที่ดินทั้งสองข้างเป็นเจ้าของต้นไม้ร่วมกัน  ดอกผลที่เกิดจากต้นไม้จึงมีสิทธิเท่าๆ กัน ส่วนในกรณีหากมีการตัดต้นไม้ออก ไม้ก็จะถือเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ละฝ่ายเท่าๆ กันด้วย ทั้งนี้หากเจ้าของแต่ละฝ่ายจะต้องการให้ขุดหรือตัดต้นไม้ก็ได้  ค่าใช้จ่ายในการตัดหรือขุดต้องเสียเท่ากันทั้งสองฝ่าย  แต่ถ้าเจ้าของอีกฝ่ายหนึ่งสละสิทธิในต้นไม้นั้นฝ่ายที่ต้องการขุดหรือตัดต้องเสียค่าใช้จ่ายฝ่ายเดียว  อย่างไรก็ตามกรณีต้นไม้นั้นเป็นหลักเขตที่สำคัญ เมื่อขุดแล้วอาจทำให้เขตที่ดินไม่ชัดเจน กรณีนี้กฎหมายบัญญัติไว้ว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจะขุดหรือตัดออกไม่ได้เป็นอันขาด

    สำหรับดอกผลแห่งต้นไม้ที่หล่นตามธรรมชาติ  หากตกลงในที่ดินแปลงใด กฎหมายให้ถือว่าเป็นดอกผลของที่ดินแปลงนั้นไปโดยปริยาย

     กรณีสัตว์เลี้ยงเพื่อนบ้านก่อความรำคาญ  ปัญหาที่มักก่อความรำคาญระหว่างเรากับเพื่อนบ้านอีกเรื่องหนึ่งคือปัญหาสัตว์เลี้ยง เช่น สุนัขหรือแมวเข้ามาสร้างความเดือดร้อนในเขตบ้านของเรา  เช่นเข้ามากัด  เข้ามาทำลายสิ่งของในบ้าน  ปัญหาการถ่ายอุจจาระ ปัญหาเข้ามาคุ้ยขยะ ทำความสกปรกให้เกิดขึ้น

    เรื่องอย่างนี้กฎหมายวางหลักเกณฑ์ไว้ว่า  ผู้ที่ได้รับความเสียหายจากการกระทำของสัตว์ดังกล่าวมีสิทธิเรียกร้องเอาค่าสินไหนทดแทนจากเจ้าของสัตว์  หรือจากบุคคลผู้รับเลี้ยงรับรักษาไว้แทนเจ้าของ  ส่วนผู้ได้รับความเสียจะทำร้ายสัตว์หรือฆ่าสัตว์เพื่อเป็นการแก้แค้นไม่ได้  เพราะอาจมีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์และอาจถูกฟ้องร้องฐานละเมิดอีกด้วย

    ปัญหาเรื่องการส่งเสียงดังรบกวน   เช่น เปิดวิทยุเสียงดัง จัดงานเลี้ยงดื่มสุรา เมาแล้วโวยวายเอ็ดตะโรเป็นประจำ  ทำให้เพื่อนบ้านใกล้เคียงเดือดร้อนรำคาญนั้น ตามกฎหมายแล้วถือเป็นความผิดทางอาญาลหุโทษ ฐานส่งเสีย หรือทำให้เกิดเสียง หรือการทำความอื้ออึงโดยไม่มีเหตุผลอันควร จำให้ประชาชนตกใจหรือเดือดร้อน ดังนั้นเราจึงมีสิทธิฟ้องร้องได้

     ที่กล่าวมาแล้วทั้งหมดมุ่งย้ำให้เราทราบสิทธิและขอบเขตของสิทธิที่เรามีอยู่ และได้ไม่ไปละเมิดสิทธิของผู้อื่น ขณะเดียวกันก็จะได้ใช้สิ่งเหล่านี้เป็นข้อมูลช่วยในการป้องปรามไม่ให้เพื่อนบ้านมาละเมิดสิทธิของเรา  อันจะช่วยให้เกิดความสงบสุขร่มเย็นในการอยู่อาศัย  และส่งผลให้การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในแง่การลงทุนกระทำได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย

 

     ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า  การมีปัญหากันกับเพื่อนบ้านเท่ากับว่าท่านกำลังทำลายบรรยากาศในการอยู่อาศัยที่ดีให้เลวร้าย  ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดควรเน้นใช้การพูดคุยเจรจาแบบถ้อยทีถ้อยอาศัยกัน  ในลักษณะของการร่วมมือร่วมใจภายใต้เงื่อนไขที่ต่างฝ่ายต่างเข้าใจในกฎกติกาที่กฎหมายกำหนด  สำหรับเรื่องการฟ้องร้องกันขอให้ถือเป็นทางเลือกสุดท้ายจริงๆ เท่านั้น

ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน

Visitors: 216,557