การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง
ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง
การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รับการวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะในเรื่องผลประโยชน์ที่เกิดขึ้น รวมถึงข้อพิพาทที่มีให้เห็นอย่างบ่อยครั้งระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของโครงการ
ที่จริงแล้วการทำสัญญาซื้อบ้านแบบสองสัญญา ในแง่ของการลงทุนถือเป็นทางเลือกที่มีความสนใจไม่น้อย
เพียงทว่าก่อนตัดสินใจทำสัญญาจำเป็นต้องมีความรู้และความเข้าใจอย่างถ่องแท้เสียก่อนถึงประโยชน์ที่จะได้รับ ขณะเดียวกันก็ต้องตระหนักและระมัดระวังปัญหาต่างๆ ที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้ง่ายกว่าการซื้อบ้านพร้อมที่ดินแบบสัญญาเดียวมาก
การขายบ้านแบบสองสัญญาเป็นกลยุทธ์การขายรูปแบบหนึ่งที่เกิดขึ้นมานานแล้ว แต่เพิ่งพบเห็นบ่อยมากขึ้นตั้งแต่ช่วงหลังวิกฤตการณ์เศรษฐกิจที่ผ่านมา โดยเจ้าของโครงการจะอาศัยวิธียื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินในลักษณะแบ่งแปลนที่ดินขายพร้อมสาธารณูปโภค แทนการยื่นขออนุญาตจัดสรรขายบ้านพร้อมที่ดิน เพื่อเวลาขายบ้านจะได้แบ่งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสองสัญญา คือสัญญาซื้อที่ดินฉบับหนึ่ง และอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน
ที่ผู้ประกอบการบางรายชอบเลี่ยงไปใช้กลยุทธ์ขายบ้านแบบสองสัญญาแทนการขายบ้านพร้อมที่ดินแบบสัญญาเดียวนั้น เป็นเพราะกลยุทธ์นี้ช่วยให้ผู้ประกอบการได้ประโยชน์ค่อนข้างมาก คือสามารถช่วยลดภาระภาษีและค่าธรรมเนียมลงได้อย่างมีนัยสำคัญ ขณะเดียวกันก็เป็นแนวทางดำเนินการที่เกื้อหนุนต่อการทำธุรกิจได้เป็นอย่างดีด้วย
ทั้งนี้ที่ผู้ประกอบการสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายด้านภาษีและค่าธรรมเนียมได้เพราะการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินตามปกตินั้น นอกจากผู้ขายต้องเสียภาษีเงินได้แล้วยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีส่วนท้องถิ่นในอัตรา 3.3% ของราคาที่ดินและบ้านที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน และยังต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนอีกร้อยละ 2 ของราคาประเมินอีกด้วย
การแยกทำสัญญาเป็นสองฉบับ โดยฉบับหนี่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน ส่วนอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้านแทน จะเป็นผลให้ภาษีธุรกิจเฉพาะของภาษีส่วนท้องถิ่น รวมทั้งค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนลดน้อยลง เพราะเสียเฉพาะส่วนที่เป็นค่าที่ดินเท่านั้น ส่วนค่าบ้านไม่ต้องถูกนำมาคิดภาษี เนื่องจากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ดินเท่านั้นไม่รวมบ้าน
ประโยชน์อีกด้านหนึ่งที่ผู้ประกอบการจะได้จาการขายบ้านแบบสองสัญญาก็คือผลประโยชน์ในแง่ของการบริหารเงินสด เพราะเป็นวิธีที่ช่วยร่นระยะเวลาการรับรู้รายได้ให้รับรู้เร็วขึ้นกว่าวิธีการขายบ้านพร้อมที่ดินมาก
โดยเจ้าของโครงการจะได้เงินทันทีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ซื้อ ขณะเดียวกันในส่วนของสัญญาการปลูกสร้างบ้าน เมื่อมีการทำสัญญาเจ้าของโครงการก็ยังสามารถเรียกเก็บเงินค่าแบบ ค่าก่อสร้างกับลูกค้าล่วงหน้าได้อีกจำนวนหนึ่งด้วย โดยอาจตกลงชำระเป็นงวดๆ ตามแต่ที่จะตกลงกันขึ้นมา
ไม่เพียงแค่นั้น การขายบ้านแบบสองสัญญายังช่วยให้เจ้าของโครงการไม่ต้องอยู่ในฐานะที่ต้องผูกติดกับเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่กำหนดไว้ค่อนข้างเข้มงวดว่า ถ้าเป็นสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะต้องระบุวันเวลาแล้วเสร็จกับผู้บริโภคว่าจะต้องเสร็จภายในกี่วัน หากเลยระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่แล้วเสร็จตามที่กำหนด หรือวัสดุไม่ตรงตรมที่ระบุในแบบ บ้านชำรุดไม่เรียบร้อย ฯลฯ ผู้บริโภคสามารถขอเงินดาวน์คืนพร้อมเบี้ยปรับและบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โดยใช้อำนาจตาม พ.รบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้ทันที
สำหรับประโยชน์ในฝั่งผู้ซื้อบ้านบ้าง การซื้อขายบ้านแบบสองสัญญาถ้ามองในแง่ดีแล้วก็อาจก่อให้เกิดประโยชน์กับผู้ซื้อได้ไม่น้อยเช่นกัน โดยประโยชนที่เด่นชัดสุดคงหนีไม่พ้นเรื่องที่ช่วยให้สามารถซื้อบ้านได้ราราที่ถูกลง เพราะประหยัดต้นทุนค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการทำนิติกรรมลงได้
ทั้งนี้ถ้ามองในแง่การซื้อบ้านเพื่อการลงทุนแล้ว การซื้อบ้านแบบสองสัญญา ยังช่วยให้ผู้ซื้อบ้านมีความยืดหยุ่นในการได้บ้านตามลักษณะและแบบบ้านที่ตัวเองต้องการจริงๆ ซึ่งประโยชน์ข้อนี้จะชัดเจนมาก ถ้าซื้อบ้านกับผู้ประกอบการประเภทที่ตั้งใจขายที่ดินเปล่าเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีเจตนาอื่นแอบแฝง และเปิดกว้างให้ลูกค้าสามารถปลูกสร้างบ้านเองตามแบบที่ต้องการกับบริษัทรับสร้างบ้านทั่วไปได้
ประโยชน์ของผู้ซื้อในอีกด้านหนึ่ง ก็คืออาจนำมาใช้ในเป็นวิธีป้องกันความเสี่ยงในการซื้อบ้านแล้วมาบ้านได้เป็นอย่างดี เพราะการได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาก่อนอาจถือเป็นการลดความเสี่ยงของการสูญเสีย กรณีผู้ประกอบการละทิ้งโครงการได้ และการได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก่อน แล้วค่อยไปยื่นกู้ก่อสร้างบ้านจากสถาบันการเงิน ยังอาจช่วยให้ผู้ซื้อบ้านมีโอกาสได้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ดีกว่าการยื่นกู้ในนามโครงการได้ด้วย
แม้ว่าการซื้อขายบ้านแบบสองสัญญาจะก่อให้เกิดประโยชน์มากมายหลายอย่างทั้งกับผู้ขายและกับผู้ซื้อบ้านก็ตาม แต่บนเงื่อนไขของผลประโยชน์ต่างๆ ดังที่กล่าวมาแล้ว กลับแฝงไว้ด้วยเงื่อนปมของปัญหาหลากหลายประการที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้เสมอ
ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยมากที่สุดคงหนีไม่พ้นปัญหาผู้ประกอบการผิดสัญญาการก่อสร้างบ้าน คือสร้างบ้านไม่แล้วเสร็จตามกำหนด หรือละทิ้งงาน เพราะ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เข้าไปควบคุมไม่ถึง เนื่องจากเป็นความพึงพอใจระหว่างผู้ซื้อและผู้ประกอบการ ซึ่งหากมีปัญหาขึ้นเมื่อไหร่ ผู้ซื้อจะต้องไปฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายในทางแพ่งเอาเอง
และปัญหาอีกลักษณะหนึ่งที่อาจเกิดขึ้นได้จากการซื้อขายบ้านแบบสองสัญญาก็คือถ้ากระทำโดยขาดความระมัดระวัง อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อมีปัญหากับทางสรรพากรและกรมที่ดินได้ เนื่องจากจะเข้าข่ายเป็นการกระทำในลักษณะเลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียม ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ซื้อและผู้ขายต้องร่วมกันรับผิดชอบภาษีและค่าธรรมเนียมส่วนที่ค้างรวมทั้งค่าปรับด้วย
ซึ่งปกติแล้วการทำสัญญาซื้อขายบ้านแบบแยกสัญญาออกเป็นสองฉบับมีประเด็นที่ต้องระมัดระวัง เพื่อไม่ให้การซื้อขายบ้านเข้าข่ายเป็นการกระทำที่เลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียมดังนี้
# การแยกทำสัญญา ห้ามไม่ให้ผู้ขายที่ดินและผู้รับเหมาปลูกสร้างบ้านเป็นผู้ประกอบการรายเดียวกัน เพราะกรมสรรพากรจะถือว่าเป็นการขายทั้งที่ดินและบ้านเป็นสัญญาเดียว ไม่ใช่ 2 สัญญา
# ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำความเข้าใจกันให้ดีว่าไม่ได้ขายทั้งที่ดินและบ้าน ขายเฉพาะที่ดิน ส่วนบ้านนั้นผู้ประกอบการอีกรายเป็นผู้รับจ้างปลูกสร้าง โดยการชำระเงิน ผู้ซื้อจะต้องแยกชำระเป็นรายผู้ประกอบการ และผู้ประกอบการเองก็ต้องออกใบเสร็จรับเงินค่าที่ดิน และใบเสร็จรับเงินค่ารับเหมาปลูกสร้างบ้านแยกต่างหากเป็นรายผู้ประกอบการด้วย
สำหรับเคล็ดลับการซื้อบ้านแบบสองสัญญาเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา คงต้องเน้นหลักปฏิบัติแบบกำปั้นทุบดินเป็นสำคัญ คือจะต้องเลือกทำสัญญาเฉพาะกับผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือและอยู่ในธุรกิจนี้มานานแล้วเท่านั้น และการทำสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้านทุกครั้งจะต้องทำสัญญาแบบจ่ายเงินเป็นงวดตามความคืบหน้าของงานก่อสร้างเป็นสำคัญ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อไม่เสียเปรียบหากมีการละทิ้งงานเกิดขึ้น
เคล็ดลับสุดท้ายที่พึงระลึกไว้เสมอ ก็คือก่อนตัดสินใจซื้อบ้านทุกครั้ง ต้องพิจารณาให้รอบคอบว่า การซื้อแบบสองสัญญาที่กำลังกระทำอยู่นั้นก่อให้เกิดประโยชน์กับผู้ลงทุนจริงหรือไม่ ถ้าเกิดประโยชน์น้อยหรือไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ประการใดเลย ก็ควรเลือกซื้อบ้านพร้อมที่ดินแบบสัญญาเดียวน่าจะดีกว่า
ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน
-
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ใบบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
