ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง

ซื้อบ้านสองสัญญา  : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง

       การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน  กำลังเป็นประเด็นที่ได้รับการวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะในเรื่องผลประโยชน์ที่เกิดขึ้น รวมถึงข้อพิพาทที่มีให้เห็นอย่างบ่อยครั้งระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของโครงการ

      ที่จริงแล้วการทำสัญญาซื้อบ้านแบบสองสัญญา ในแง่ของการลงทุนถือเป็นทางเลือกที่มีความสนใจไม่น้อย

เพียงทว่าก่อนตัดสินใจทำสัญญาจำเป็นต้องมีความรู้และความเข้าใจอย่างถ่องแท้เสียก่อนถึงประโยชน์ที่จะได้รับ ขณะเดียวกันก็ต้องตระหนักและระมัดระวังปัญหาต่างๆ ที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้ง่ายกว่าการซื้อบ้านพร้อมที่ดินแบบสัญญาเดียวมาก

      การขายบ้านแบบสองสัญญาเป็นกลยุทธ์การขายรูปแบบหนึ่งที่เกิดขึ้นมานานแล้ว แต่เพิ่งพบเห็นบ่อยมากขึ้นตั้งแต่ช่วงหลังวิกฤตการณ์เศรษฐกิจที่ผ่านมา  โดยเจ้าของโครงการจะอาศัยวิธียื่นขออนุญาตจัดสรรที่ดินในลักษณะแบ่งแปลนที่ดินขายพร้อมสาธารณูปโภค แทนการยื่นขออนุญาตจัดสรรขายบ้านพร้อมที่ดิน เพื่อเวลาขายบ้านจะได้แบ่งสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสองสัญญา คือสัญญาซื้อที่ดินฉบับหนึ่ง และอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน

      ที่ผู้ประกอบการบางรายชอบเลี่ยงไปใช้กลยุทธ์ขายบ้านแบบสองสัญญาแทนการขายบ้านพร้อมที่ดินแบบสัญญาเดียวนั้น เป็นเพราะกลยุทธ์นี้ช่วยให้ผู้ประกอบการได้ประโยชน์ค่อนข้างมาก  คือสามารถช่วยลดภาระภาษีและค่าธรรมเนียมลงได้อย่างมีนัยสำคัญ ขณะเดียวกันก็เป็นแนวทางดำเนินการที่เกื้อหนุนต่อการทำธุรกิจได้เป็นอย่างดีด้วย

     ทั้งนี้ที่ผู้ประกอบการสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายด้านภาษีและค่าธรรมเนียมได้เพราะการซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินตามปกตินั้น  นอกจากผู้ขายต้องเสียภาษีเงินได้แล้วยังต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีส่วนท้องถิ่นในอัตรา 3.3% ของราคาที่ดินและบ้านที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน และยังต้องเสียค่าธรรมเนียมโอนอีกร้อยละ 2 ของราคาประเมินอีกด้วย

     การแยกทำสัญญาเป็นสองฉบับ โดยฉบับหนี่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดิน ส่วนอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้านแทน จะเป็นผลให้ภาษีธุรกิจเฉพาะของภาษีส่วนท้องถิ่น รวมทั้งค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนลดน้อยลง เพราะเสียเฉพาะส่วนที่เป็นค่าที่ดินเท่านั้น ส่วนค่าบ้านไม่ต้องถูกนำมาคิดภาษี  เนื่องจากเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์เฉพาะที่ดินเท่านั้นไม่รวมบ้าน

     ประโยชน์อีกด้านหนึ่งที่ผู้ประกอบการจะได้จาการขายบ้านแบบสองสัญญาก็คือผลประโยชน์ในแง่ของการบริหารเงินสด เพราะเป็นวิธีที่ช่วยร่นระยะเวลาการรับรู้รายได้ให้รับรู้เร็วขึ้นกว่าวิธีการขายบ้านพร้อมที่ดินมาก

     โดยเจ้าของโครงการจะได้เงินทันทีเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับผู้ซื้อ ขณะเดียวกันในส่วนของสัญญาการปลูกสร้างบ้าน เมื่อมีการทำสัญญาเจ้าของโครงการก็ยังสามารถเรียกเก็บเงินค่าแบบ ค่าก่อสร้างกับลูกค้าล่วงหน้าได้อีกจำนวนหนึ่งด้วย โดยอาจตกลงชำระเป็นงวดๆ ตามแต่ที่จะตกลงกันขึ้นมา

     ไม่เพียงแค่นั้น การขายบ้านแบบสองสัญญายังช่วยให้เจ้าของโครงการไม่ต้องอยู่ในฐานะที่ต้องผูกติดกับเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ที่กำหนดไว้ค่อนข้างเข้มงวดว่า  ถ้าเป็นสัญญาขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะต้องระบุวันเวลาแล้วเสร็จกับผู้บริโภคว่าจะต้องเสร็จภายในกี่วัน  หากเลยระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่แล้วเสร็จตามที่กำหนด หรือวัสดุไม่ตรงตรมที่ระบุในแบบ บ้านชำรุดไม่เรียบร้อย ฯลฯ ผู้บริโภคสามารถขอเงินดาวน์คืนพร้อมเบี้ยปรับและบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย โดยใช้อำนาจตาม พ.รบ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้ทันที

      สำหรับประโยชน์ในฝั่งผู้ซื้อบ้านบ้าง  การซื้อขายบ้านแบบสองสัญญาถ้ามองในแง่ดีแล้วก็อาจก่อให้เกิดประโยชน์กับผู้ซื้อได้ไม่น้อยเช่นกัน โดยประโยชนที่เด่นชัดสุดคงหนีไม่พ้นเรื่องที่ช่วยให้สามารถซื้อบ้านได้ราราที่ถูกลง  เพราะประหยัดต้นทุนค่าภาษีและค่าธรรมเนียมในการทำนิติกรรมลงได้

      ทั้งนี้ถ้ามองในแง่การซื้อบ้านเพื่อการลงทุนแล้ว การซื้อบ้านแบบสองสัญญา ยังช่วยให้ผู้ซื้อบ้านมีความยืดหยุ่นในการได้บ้านตามลักษณะและแบบบ้านที่ตัวเองต้องการจริงๆ ซึ่งประโยชน์ข้อนี้จะชัดเจนมาก  ถ้าซื้อบ้านกับผู้ประกอบการประเภทที่ตั้งใจขายที่ดินเปล่าเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีเจตนาอื่นแอบแฝง และเปิดกว้างให้ลูกค้าสามารถปลูกสร้างบ้านเองตามแบบที่ต้องการกับบริษัทรับสร้างบ้านทั่วไปได้

      ประโยชน์ของผู้ซื้อในอีกด้านหนึ่ง ก็คืออาจนำมาใช้ในเป็นวิธีป้องกันความเสี่ยงในการซื้อบ้านแล้วมาบ้านได้เป็นอย่างดี  เพราะการได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมาก่อนอาจถือเป็นการลดความเสี่ยงของการสูญเสีย  กรณีผู้ประกอบการละทิ้งโครงการได้ และการได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินก่อน แล้วค่อยไปยื่นกู้ก่อสร้างบ้านจากสถาบันการเงิน ยังอาจช่วยให้ผู้ซื้อบ้านมีโอกาสได้เงื่อนไขอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ดีกว่าการยื่นกู้ในนามโครงการได้ด้วย

     แม้ว่าการซื้อขายบ้านแบบสองสัญญาจะก่อให้เกิดประโยชน์มากมายหลายอย่างทั้งกับผู้ขายและกับผู้ซื้อบ้านก็ตาม  แต่บนเงื่อนไขของผลประโยชน์ต่างๆ ดังที่กล่าวมาแล้ว กลับแฝงไว้ด้วยเงื่อนปมของปัญหาหลากหลายประการที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้เสมอ

      ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยมากที่สุดคงหนีไม่พ้นปัญหาผู้ประกอบการผิดสัญญาการก่อสร้างบ้าน คือสร้างบ้านไม่แล้วเสร็จตามกำหนด  หรือละทิ้งงาน เพราะ พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543  เข้าไปควบคุมไม่ถึง เนื่องจากเป็นความพึงพอใจระหว่างผู้ซื้อและผู้ประกอบการ  ซึ่งหากมีปัญหาขึ้นเมื่อไหร่ ผู้ซื้อจะต้องไปฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายในทางแพ่งเอาเอง

     และปัญหาอีกลักษณะหนึ่งที่อาจเกิดขึ้นได้จากการซื้อขายบ้านแบบสองสัญญาก็คือถ้ากระทำโดยขาดความระมัดระวัง อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการและผู้ซื้อมีปัญหากับทางสรรพากรและกรมที่ดินได้   เนื่องจากจะเข้าข่ายเป็นการกระทำในลักษณะเลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียม ซึ่งอาจส่งผลให้ผู้ซื้อและผู้ขายต้องร่วมกันรับผิดชอบภาษีและค่าธรรมเนียมส่วนที่ค้างรวมทั้งค่าปรับด้วย

    ซึ่งปกติแล้วการทำสัญญาซื้อขายบ้านแบบแยกสัญญาออกเป็นสองฉบับมีประเด็นที่ต้องระมัดระวัง  เพื่อไม่ให้การซื้อขายบ้านเข้าข่ายเป็นการกระทำที่เลี่ยงภาษีและค่าธรรมเนียมดังนี้

     # การแยกทำสัญญา  ห้ามไม่ให้ผู้ขายที่ดินและผู้รับเหมาปลูกสร้างบ้านเป็นผู้ประกอบการรายเดียวกัน  เพราะกรมสรรพากรจะถือว่าเป็นการขายทั้งที่ดินและบ้านเป็นสัญญาเดียว ไม่ใช่ 2 สัญญา

    # ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องทำความเข้าใจกันให้ดีว่าไม่ได้ขายทั้งที่ดินและบ้าน ขายเฉพาะที่ดิน  ส่วนบ้านนั้นผู้ประกอบการอีกรายเป็นผู้รับจ้างปลูกสร้าง  โดยการชำระเงิน ผู้ซื้อจะต้องแยกชำระเป็นรายผู้ประกอบการ  และผู้ประกอบการเองก็ต้องออกใบเสร็จรับเงินค่าที่ดิน และใบเสร็จรับเงินค่ารับเหมาปลูกสร้างบ้านแยกต่างหากเป็นรายผู้ประกอบการด้วย

    สำหรับเคล็ดลับการซื้อบ้านแบบสองสัญญาเพื่อไม่ให้เกิดปัญหา คงต้องเน้นหลักปฏิบัติแบบกำปั้นทุบดินเป็นสำคัญ  คือจะต้องเลือกทำสัญญาเฉพาะกับผู้ประกอบการที่มีความน่าเชื่อถือและอยู่ในธุรกิจนี้มานานแล้วเท่านั้น  และการทำสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้านทุกครั้งจะต้องทำสัญญาแบบจ่ายเงินเป็นงวดตามความคืบหน้าของงานก่อสร้างเป็นสำคัญ  ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อไม่เสียเปรียบหากมีการละทิ้งงานเกิดขึ้น

 

    เคล็ดลับสุดท้ายที่พึงระลึกไว้เสมอ ก็คือก่อนตัดสินใจซื้อบ้านทุกครั้ง  ต้องพิจารณาให้รอบคอบว่า  การซื้อแบบสองสัญญาที่กำลังกระทำอยู่นั้นก่อให้เกิดประโยชน์กับผู้ลงทุนจริงหรือไม่  ถ้าเกิดประโยชน์น้อยหรือไม่ก่อให้เกิดประโยชน์ประการใดเลย  ก็ควรเลือกซื้อบ้านพร้อมที่ดินแบบสัญญาเดียวน่าจะดีกว่า

ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน

Visitors: 210,633