ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์


ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์

1.       ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบายการลงทุน ผู้มีส่วนได้เสียในกองทุนและรายละเอียดทรัพย์สินที่กองทุนฯออยู่ว่ามีความน่าสนใจหรือไม่เพียงใด นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าธรรมเนียมและค่าวใช้จ่ายต่างๆ ว่าสมเหตุสมผลหรือไม่ (หนังสือชี้ชวน ขอได้จากบริษัทหลักทรัพย์ผู้ออกกองทุน ตัวแทนจำหน่าย หรือดูได้จากโมเพจตลาดหลักทรัพย์ www.set.or.th )

2.       ต้องดูว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นกองทุนประเภทใด ถ้าเป็นประเภทระบุเฉพาะเจาะจงก็คงต้องดูให้รู้ว่า กองทุนนี้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อะไร ในโครงการอะไร ทั้งนี้ต้องแน่ใจเสียก่อนว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ระยะเหล่านั้น น่าจะลงทุนจริง ๆ ไม่ใช่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่รับโอนมาจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับกองทุน ด้วยราคาแพงๆ

3.       ดูว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนฯ ถือครองอยู่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะสั้นหรือสัญญาเช่าระยะยาว ถ้าเป็นประเภทที่ผู้เช่ามีสัญญาการเช่าระยะยาว เช่าอาคารศูนย์ การค้า จะถือว่ามีความเสี่ยงน้อยกว่ากรณีเป็นประเภทที่มีสัญญาเช่าระยะสั้นเช่น อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม เพราะโอกาสเลิกสัญญาเช่าจะมีน้อยกว่า

4.       ต้องดูว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเป็นประเภทมีสิทธิครอบครองอย่างถาวร (Freehold Property) หรือเป็นประเภทมีสิทธิครอบครองได้ภายในระยะเวลาจำกัด (Leasehold Property) เช่น สิทธิกาเช่าระยะยาว ซึ่งในแง่การลงทุนแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิเป็นเจ้าของแบบถาวรน่าสนใจกว่า เพราะลงทุนแล้วมีโอกาสได้ทั้งผลตอบแทนในรูปค่าเช่า และกำไรจากการขาย แต่ถ้าหากเป็นกรณีลงทุนในสิทธิการเช่าจะได้ผลตอบแทนเฉพาะค่าเช่าภายในระยะเวลาที่ถือสิทธิในสัญญาแต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น ซ้ำร้ายมูลค่าสิทธิถือครองนับวันมีแต่จะลดลงเรื่อย ๆ ตามอายุของสิทธิการเช่าที่สั้นลงด้วย

5.       กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการการลงทุนของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนต่างๆ ด้วยปัญหาที่พบเจออยู่เสมอก็คือบริษัทหลักทรัพย์ที่จัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีความรู้และความชำนาญมากเพียงพอที่จะบริหารการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ ทำให้กองทุนบางกองทุนถูกใช้เป็นเครื่องมือในการขายออกของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไป ดังนั้นจึงควรเลือกลงทุนกับบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนที่น่าเชื่อถือ มีผลงานที่ผ่านมารเป้ฯที่ยอมรับเท่านั้น

6.       ประสิทธิภาพของการจัดการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากขึ้นอยู่การบริหารจัดการแล้ว ยังขึ้นกับสภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาวะเศรษฐกิจโดยทั้งไปด้วย ซึ่งความผันผวนในแต่ละห้วงเวลา อาจมีผลให้ผู้ลงทุนมีความเสี่ยงที่ไม่ได้รับเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ จากการที่ค่าเช่าปรับตัวลดลง หรือเก็บค่าเช่าได้ไม่ครบจำนวน ดังนั้นผู้ลงทุนจำจำเป็นต้องติดตามภาวะอสังหาริมทรัพย์และประเภทอย่างใกล้ชิดอย่างต่อเนื่องและให้ความสำคัญกับปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขยายตัวทางเศรษฐกิจ ภาวะอัตราดอกเบี้ย วัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย

7.       ควรเลี่ยงลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกองที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพียงแห่งเดียว หรือมีการกระจายการลงทุนที่น้องเกินไป เพราะถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูง ทั้งนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ดีควรเป็นกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ทำเล และหลายๆ ประเภท

 

8.       เมื่อเปิดขายหน่วยลงทุนครั้งแรกแล้ว การซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลังจากนั้น ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งราคาที่ซื้อขายกันอาจสูงกว่า หรือต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิก็ได้ แต่สำหรับในเมืองไทยแล้ว มีความโน้มเยงที่จะเป็นการซื้อขาย ณ ระดับราคาที่ต่ำกว่า N.A.V. เป็นสำคัญ ซึ่งเป็นอุปสรรคอย่างมากต่อการเปิดขายกองทุนฯ ใหม่ๆ ให้กับประชาชนทั่วไป เพราะซื้อแล้วพอจดทะเบียน ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ราคาจะลดลง ทำให้การซื้อในตลาดหลักทรัพย์มีโอกาสซื้อได้ถูกว่าราคาที่เปิดขายเป็นครั้งแรก

Visitors: 228,650