ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

          กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง และที่สำคัญคือให้ผลตอบแทนค่อนข้างดี โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับทางเลือกลงทุนลักษณะอื่น ทั้งนี้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการลงทุนทางอ้อมในลักษณะของการระดมทุนจากคนจำนวนมาก ผ่านการขายหน่วยลงทุนเพื่อนำเงินก้อนใหญ่ในมาให้มืออาชีพไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แทน โดยเมื่อเปิดขายให้กับประชาชนทั่วไปในครั้งแรกแล้ว บริษัทหลักทรัพย์ผู้จัดทั้งกองทุน ก็จะนำหน่วยลงทุนเหล่านั้นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อให้มีสภาพคล่องคล้ายหุ้นตัวหนึ่ง ซึ่งจะเป็นผลให้ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือในระหว่างที่กองทุนยังไม่ครบอายุได้

          ปกติแล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จะจัดตั้งขายให้ประชาชนทั่วไป สามารถทำได้ 2 รูปแบบด้วยกัน คือรูปแบบแรกเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุเฉพาะเจาจง (Specific Property Fund : SPR)  โดยระบุไว้ชัดเจนหรือเจาะจงตั้งแต่ต้นเลยว่าจะนำเงินที่ได้ไปลงทุนซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในโครงการใด ซึ่งกองทุนเท่าที่เปิดขายกันมามักเป็นกองทุนรูปแบบนี้เป็นสำคัญ และรูปแบบที่สองจะเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง (Non-Specific Property Fund : NPR) คือไม่ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าจะนำเงินไปลงทุนในโครงการไหนเพียงแต่กำหนดประเภทของอสังหาริมทรัพย์และทำเลที่ตั้ง ที่จะซื้อหรือเช่าไว้กว้างๆ เท่านั้น ทางการเงินแล้ว การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นทางเลือกในการลงทุนที่มีจุดเด่นเฉพาะตัวอยู่มากมายหลายประการด้วยกัน ทั้งนี้จุดเด่นสำคัญๆ ก็คือ

1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้รับสิทธิพิเศษจากภาครัฐในการยกเว้นภาษีและลดหย่อนค่าธรรมเนียม การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการลงทุนผ่านช่องทางนี้จึงมีโอกาสได้ผลตอบแทนดีว่าการลงทุนทั่วไป

2.  ด้วยเหตุที่ทางการกำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องจ่ายเงินปันผลขั้นต่ำร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิทุกปีให้กับนักลงทุน ดังนั้นการลงทุนรูปแบบนี้จึงมักมีรายได้ประจำในรูปเงินปันผลเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ

3.  ผลตอบแทนของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีความโน้มเอียงที่จะขึ้นอยู่กับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน มากกว่าที่จะขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของดัชนีตลาดหลักทรัพย์และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย เหมือนหลักทรัพย์อื่นๆ ดังนี้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จึงเท่ากับเป็นการลงทุนในหลักทรัพย์ที่ไม่แปรผันตามภาวะตลาด (Defensive Stocks) และสามารถใช้เป็นทางเลือกทางหนึ่งในการกระจายการลงทุน  (Diversification) เพื่อลดความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี

4.   เงื่อนไขข้อกำหนดที่ให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถก่อภาระผูกพันได้ ต้องใช้เงินลงทุนเพียงอย่างเดียว ทำให้กองทุนไม่มีภาระดอกเบี้ยที่จะต้องชำระแก่สถาบันการเงิน นอกจากนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุนยังเปรียบเสมือนหลักทรัพย์ค้ำประกันการลงทุน ทำให้โอกาสที่นักลงทุนจะสูญเสียเงินลงทุนทั้งหมด จึงมีน้อยเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่นๆ

5.   ในมุมของผู้ประกอบการสามารถใช้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการระดมทุนแทนการกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์ได้โดยอาศัยการขายโครงการที่ตนเองพัฒนาอยู่ให้กับกองทุนฯ เพื่อนำเงินทุนที่ได้ไปใช้ในการชำระหนี้ หรือพัฒนาโครงการอื่น ๆ ต่อไป ทั้งนี้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหนักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้มีการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ในการถือหน่วยลงทุนให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมและบุคคลที่เกี่ยวข้องสามารถถือหน่วยลงทุนรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 33

6.  กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สัญชาติไทย จึงเป็นช่องทางสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย ผ่านการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนฯ ดังกล่าวนี้ได้ โดยไม่มีการจำกัดเพดานการถือครองหน่วยลงทุน แม้โดยสภาพแล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีจุดเด่น และจุดน่าสนใจในการลงทุนอยู่มากมายหลายประการก็ตาม แต่โดยเหตุที่เงื่อนไขความสำเร็จของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นอกจากขึ้นอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือครองแล้ว 

         ส่วนสำคัญอีกส่วนหนึ่งยังขึ้นอยู่กับความสามารถ ทักษะ ความรู้ และความชำนาญในเรื่องการจัดการทรัพย์สินของมืออาชีพที่ไว้ใจมอบหมายให้ลงทุนแทนเราด้วย ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า การฝากเงินให้ผู้อื่นลงทุนแทน ก็มีโอกาสผิดพลาดและล้มเหลวได้ง่ายๆ เหมือนกัน โดยเฉพาะถ้าหากไม่ระมัดระวัง พลั้งเผลอไปฝากเงินไว้กันคนที่ไม่ใช่มืออาชีพแท้จริง  หรือฝากไว้กับผู้ไม่สุจริตโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ ด้วยเหตุนี้ก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทุกครั้ง ผู้ลงทุนจึงเลี่ยงไม่พ้นที่จะต้องศึกษาหาความรู้และทำความเข้าใจกับการลงทุนชนิดนี้ให้ดีเสียก่อน

Visitors: 228,484