สำนักงาน-ออฟฟิศให้เช่า > บทความอสังหาริมทรัพย์ > สิ่งจำเป็นก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

สิ่งจำเป็นก่อนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

        คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิดขึ้นได้เ)พาะในกรณีสามารถหาผู้เช่าชั้นดี เกรดเอ มาเป็นผู้เช่าได้ ในโลกแห่งความเป็นจริงแล้ว เมื่อเข้าสู่สมรภูมิลงุทนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ผู้ลงทุนส่วนใหญ่จะมีปัญหาเหมือนๆ กัน ก็คือไม่มีผู้เช่า หไรือพอหาผู้เช่าได้แต่จะเป็นผู้เช่าประเภทเหลือขอที่ไม่ชอบจ่ายค่าเช่า และจ่ายค่าเช่าไม่ตรงเวลา หรือเข้ามาอยู่แล้วสร้างปัญหาต่าง ๆให้เกิดขึ้นตามมา

       จริง ๆแล้วการทำธุกิจคอนโดฯ หรืออพาร์ตเมนต์ให้เช่าเป็นเรื่องถือว่าไม่ยากเลย หากผู้ลงทุนมีความรู้และความเข้าใจ และได้มีการวางแผนตั้นแต่เริ่มต้นอย่างระมัดระวังและเหมาะสม การเริ่มต้นที่ดีจะช่วยให้การดำเนินการในชั้นตอนถัด ๆ มาเป็นไปโดยราบรื่น ช่วยให้เกิดการประหยัด และช่วยให้สามารถแก้ปัญหาต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตได้ ซึ่งตรงกันข้ามกับการเริ่มต้นที่ไม่ดี หรือดำเนินการอย่างไม่เหมาะสมที่จะไม่ต่างอะไรกับการติดกระดุมผิดเม็ดตั้งแต่แรก ซึ่งจะส่งผลให้การติดกระดุมเม็ดถัด ๆ ไปผิดตามไปด้วย ทั้งนี้สิ่งจำเป็นที่ต้องวางแผนอย่างรอบคอบและกระทำอย่างระมัดระวัง เพื่อให้เป็นการเริ่มต้นลงทุนในอังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างเหมาะสมให้ประสบความสำเร็จได้จะมีดังต่อไปนี้

     1. เลือกทำเลที่ตั้งอย่างเหมาะสม

        ปกติทำเลที่น่าสนใจควรตั้งอยู่ในย่านชุมชน หรือในละแวกย่านชุมชน อยู่ริมถนนใหญ่ ใกล้ถนนใหญ่ ใกล้ตลาดสด ใกล้ห้างสรรพสินค้า ใกล้สถานีรถไฟฟ้า มีรถโดยสารประจำทางผ่านเป็นต้น ส่วนท่ำเลที่ตั้งที่ควรหลีกเลี่ยง เช่น ที่ตั้งโครงการอยู่ในซอยลึกเกินไป บริเวณถนนทางเข้าข้างทางมีพงหญ้าขึ้นหนาทึบ ค่อนข้างเงียบระหว่างทางเข้าดครงการเปลี่ยว การเดินทางของผู้เช่าหร้องพักต้องอาศัยนั่งรถมอเตอร์ไซด์รับจ้างราคาแพง หรือที่ตั้งโครงการไม่มีร้านอาหารใดๆ อยู่ใกล้ๆ เลยเป็นต้น

      2. ต้องมีความรู้และความเข้าใจตลาด 

       ก่อนลงทุนในอพาร์ตเมนต์ หรือคอนโดฯ ให้เช่าในทำเลใดก็ตาม ผู้ลงทุนจำเป็นต้องมีความรู้และมีความเข้าใจในตลาดผู้เช่าในบริเวณนั้นเป็นอย่างดีเสียก่อนว่าศักยภาพผู้เช่าในบริเวณนั้นมีมากน้อยเพียงใด มีผู้เช่าเพียงพอที่จะทำเป็นธุรกิจได้ และจะได้ค่าเช่าพอเหมาะที่จะลงทุนในคอนโดฯ นั้นได้หรือเปล่า ซึ่งความรู้ความเข้าใจในตลาดการให้เช้าบริเวณนั้นจะเกิดขึ้นได้จำเป็รต้องอาศัยการลงพื้นที่สำรวจด้วยตัวเอง โดยดูจากอสังหาริมรัพย์ให้เช่าคู่แข่งทุกรายในบริเวณเดียวกัน รวมถึงสำรวจความต้องการของผู้เช่าในบริเวณนั้นด้วย สำหรับตลาดที่เหมาะกับคอนโดฯให้เช่า ควรเป็นทำเลที่มีคนจำวนมากต้องการเช่า และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายควรมีกำลังทรัพย์เพียงพอ พร้อมที่จะจ่ายค่าเช่า และค่าบริกาต่างๆ ในอัตราที่เรากำหนดได้

      3. มีความรู้ความเข้าใจเป็นอย่างดีในกฏหมายให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

        ปัจจัยข้อนี้ไม่ต่างอะไรกับการเล่นกีฬา ที่ก่อนลงเล่นทุกครั้งผู้เล่นจะต้องเรียนรู้และเข้าใจกฏกติกาเป็นอย่างดีเสียก่อน จะได้รู้ว่าอะไรควรทำและอะไรที่ไม่พึงทำหรือทำไม่ได้ ทั้งนี้ในเรื่องของการให้เชาอสังหาริมทรัพย์แล้วกฏกติกาถือเป็นเรื่องที่มีความสำคัญกว่ากฏกติกาในเกมกีฬามาก แทบเรียกได้ว่าเป็นเรื่องคอขาดบาดตายเลยทีเดียว โดยเฉพาะหากมีการฝ่าฝืนละเมินสัญญาาเกิดขึ้น เพราะการจัดการปัญหาถือว่าทำได้ยากกว่ากันเยอะ ทั้งนี้การจัดการที่ไม่เหมาะสม โดยปราศจากความรู้ความเข้าใจในเรื่องกฏหมายที่เหมาะสม อาจส่งผลร้ายตามมากับการดำเนินธุรกิจได้ เช่น อาจต้องสูญเสียเงินทองไปฟรี ๆ ฟ้องร้องกลับคืนไม่ได้

    4. ต้องมีแผนธุรกิจ หรือการวางแผนก่อนเสมอ

       เงือนไขข้อนี้ถือเป็นกฏพื้นฐานในการทำธุรกิจทุกประเภท ไม่มีข้อยกเว้นใด ๆ ทั้งสิ้น เพราะการทำธุรกิจก็ไม่ต่างอะไรกับการยิงปืน ก่อนยิงทุกครั้งจะต้องเล็งก่อนเสมอ จึงจะสามารถยิงได้เข้าเป้า ซึ่งเครื่องมือสำคัญที่เป็นผลพวงจากการคิดก่อนทำ ก็คือการมีแผนธุรกิจ (Business Plan) โดยอาจเป็นแผนที่เป็นทางการหรือแบบไม่เป็นทางการก็ได้ ไม่ว่าแผนธุกกิจจะเป็นแบบไหนก็ตาม ส่วนสำคัญที่สุดคือ "งบประมาณ" ซึ่งเป็นส่วนที่ประเมินรายรับ และค่าใช้จ่ายรวมถึงแระแสเงินสดที่คาดว่าจะเกิดขึ้นในอนาคต ที่จำเป็นต้องมีการจัดทำเป็นรูเป็นร่างขึ้นมาก่อนตัดสินใจลงทุน ซึ่งแผนหรืองบประมาณนี้เมื่อดูแล้ว จะต้องยืนยันได้ว่าทำแล้วมีกำไรเหมาะที่จะทำจริงๆ 

     นอกจากนั้นยังควรต้องมีกลยุทธ์ในการดำเนินการอย่างชัดเจนด้วย กลยุทธ์นี้จะถือเป็นอาวุธเสริมสำคัญในการทำธุรกิจให้เช่าที่จะช่วยให้ประสบความสำเร็จได้ดีขึ้น ผู้ลงทุนจะต้องพยายามวิเคราะห์และมองหาจุดเด่นของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนออกมาให้ได้ เพื่อจะได้นำจุดเด่นนั้นมาพัฒนาเป็นกลยุทธ์ในการบริหารห้องชุดให้ได้

     5. กำหนดค่าเช่าอย่างเหมาะสม 

      คนทั่วไปมักคิดว่าการกำหนดค่าเช่าต่ำๆ จะเป็นกุญแจความสำเร็จที่สำคัญของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า แต่นั่นผิดถนัดเพราะสิ่งที่จำเป็นต้องทำจริง ๆก็คือการกำหนดค่าเช่าในอัตราที่สมเหตุสมผลและเหมาะสมต่างหาก การกำหนดค่าเช่าที่ต่ำเกินไปจะทำให้เช้าของเสียโอกาสในการสร้างรายได้ จนอาจทำให้มีปัญหากระแสเงินสดไหลเข้าตามมาได้ และในทางกลับกันหากค่าเช่ากำหนดในระดับที่สูงจนเกินไป ก็จะส่งผลให้หาผู้เช่ายาก ปกติแล้วการกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมจะขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ที่นำมาใช้เป็นสำคัญ ทั้งนี้ค่าเช่าที่สมเหตุสมผลควรเป็นค่าเช่าที่ไม่ทำให้เจ้าของต้องเข้าเนื้อ ขณะเดียวกันก็ควรเป็นอัตราค่าเช่าที่ผู้เช่าพร้อมจะจ่ายโดยไม่มีข้อโต้แย้งใดๆ 

       ในแง่การลงทุนแล้วเงื่อนไขก่อนตัดสินใจทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เงื่อนไขที่ดีที่สุดก็คือจะต้องทำให้กระแสเงินสดสุทธิจากการลงทุนออกมาเป็นบวกให้ได้ แต่หากวางแผนครั้งแรกออกมาเป็นติดลบก็อย่าพึ่งตกใจเพราะอาจสามารถปรับปรุงแก้ไขให้เป็นบวกโดยใช้กลยุทธ์ทางการเงินได้

     6. ออกแบบสัญญาเช่าที่ดีและรัดกุม

       สัญญาเช่าเป็นสิ่งที่มีความสำคัญอย่างยิ่งต่อการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ แต่กลับเป็นเรื่องที่คนส่วนใหญ่มองข้ามความสำคัญกันเสมอ สัญญาเช่าที่ดีนอกจากจะช่วยให้การทำธุรกิจให้เช่าเกิดการประหยัดได้แล้ว ยังเป็นเครื่ีองมือสำคัญที่จะช่วยลดปัญหาต่าง ๆที่จะเกิดขึ้นตามมาภายหลังได้ด้วย ทั้งนี้เนื่อหาของสัญญาเช่าที่ดีควรมีข้อความกำหนดให้ผู้เช่ามีส่วนร่วมในการดูแล และระมัดระวังไม่ให้อสังหาริมทรัพย์เกิดความเสียหายขึ้น และระบุผลที่จะตามมาภายหลังหากฝ่าฝืน ซึ่งอาจรุนแรงถึงขั้นไล่ออกและยกเลิกสัญญากันในที่สุด สัญญาเช่าที่ดีจะเป็นตัวช่วยชั้นดีที่เข้ามาเป็นตัวกลางให้เกิดเข้าใจตรงกัน ซึ่งความชัดเจนในสัญญาเช่าจะช่วยทำให้ไม่เกิดความขัดแย้งขึ้นระหว่างเจ้าแขงและผู้เช่า

     7. ทำการขออนุญาตและจดทะเบียนอย่างถูกต้อง

       การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทุกกรณี ควรที่จะทำากรขออนุญาต และจดทะเบียนให้ถูต้อง เพื่อจะได้แน่ใจว่าเมื่อดำเนินการไปแล้วจะไม่มีปัญหากับทางราชการในภายหลัง

     8. ต้องแน่ใจว่ามีการทำประกันภัยครอบคลุมความเสี่ยงไว้ด้วย

        ความเสี่ยงเป็นสิ่งที่เกิดขึ้นได้เสมอในการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งวิธีจัดากรกับความเสี่ยงต่าง ๆที่จะส่งผลร้ายให้เกิดขึ้นตามมาภายหลังจนทำให้สูญสิน้เงินทองจำนวนมาก นั่นคือการทำประกันภัยแต่เนิ่นๆ โดยจะต้องทำประกันครอบคลุมความเสียหายที่คาดว่าน่าจะเกิดขึ้น ซึ่้งการทำประกันไว้จะช่วยให้ผู้ลงทุนไม่ต้องเป็นกังวลมากกว่าวันใดวันหนึ่งในการทำธุรกิจอาจจะมีเหตุการณืโดยไม่คาดฝันเกิดขึ้นได้

      9. จัดเตรียมข้อกำหนดหรือกฏระเบียบในการอยู่อาศัยที่รัดกุม

        ขณะที่สัญญาเช่าที่เหมาะสมถือเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อใช้ปกป้องควารมสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า แต่การมีข้อกำหนดและกฏระเบียบในการอยู่อาศัยที่ดีและรัดกุม จะเป็นเสมือนเกราะอีกด้านหนึ่งที่่วยปกป้องอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และเฟอร์นิเจอร์ข้าวของภายใน เนื่องจากข้อกำหนดในการอยู่อาศัยจะเป็นส่วนที่แจ้งหรือบอกให้ผู้เช่าทราบว่าอะไรสามารถทำได้ อะไรที่ไม่ยอมให้ทำ หากไม่มีข้อกำหนดหนือกฏระเบียบในการอยู่อาศัย แจะเท่ากับเป็นการเปิดโอกาสให้ผู้เช่าแสดงพฤติกรรมหรือนิสัยที่ไม่ดีออกมา เช่นทิ้งขยะในที่ที่ไม่เหมาะสม หรือนำสัตว์ต่าง ๆเข้ามาเลี้ยงในห้องพัก ซึ่งทำให้เกิดปัญหาแมลงวันหรือเชื้อโรคไม่พึงประสงค์อื่นๆ นอกจากจะต่อให้เกิดปัญหากับเจ้าของแล้วยังเป็นปัญหากับผู้เช่ารายอื่นด้วย 

    10. พร้อมที่จะทำการโฆษณา

      การโฆษณาเป็นสิ่งที่จะช่วยแจ้งข่าวหรือป่าวประกาศให้คนทั่วไปรับรู้ว่ามีคอนโดเสนอให้เช่าอยู่ในตลาด ถ้าไม่มีการโฆษณาคนทั่วไปก็จะไม่มีโอกาสรับรู้ได้เลยว่ามีคอนโดให้เช่าอยู่ด้วย ดังนั้นโอกาสในการได้ผู้เช่าก็จะลดน้อยลงจนแทบจะกลายเป็นศูนย์ ดังนั้นการโฆษณาจึงถือเป็นเรื่องจำเป็นไม่ว่าสภาวะตลาดจะเป็นเช่นไร เช่นการแข่งขันสูง หรือเป็นช่วงตลาดเป็นของผู้ปล่อยเช่าที่คนแย่งกันเช่า ทั้งนี้การโฆษณาจะต้องพยายามใช้สื่อที่คุ้มค่า และไม่แพง ซึ่งในทางปฏิบัติแล้ว ไม่จำเป็นต้องเป็นสื่อโฆษณาในโทรทัศน์หรือทีวีแต่อย่างใดอาจเป็นป้ายติดประกาศ การฝากบอก หรือในอินเตอร์เน็ตก็ได้

ที่มา : สู่อิสระภาพทางการเงินด้วยอสังหาฯให้เช่า

Visitors: 454,412