การจัดการธุรกิจที่พักอาศัยให้เช่า

การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

         สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น แต่ก่อนอื่นเลยต้องขอเริ่มด้วยเรื่องของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นกันก่อนว่าคนที่คิดจะทำธุรกิจให้เช่าอสังหาฯ ต้องจ่ายกับอะไรบ้าง

1. ภาษีบ้านเช่าต่อปี (คิดเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าประมาณหนึ่งเดือน)

2. ภาษีเงินได้จากค่าเช่า ตาม ม. 40 (5) (ถ้าทำในนามบุคคล)

3. ค่าซ่อมบำรุงตามปกติเมื่อมีการเปลี่ยนผู้เช่า (เราอาจจะไม่ต้องควักเงินจ่ายเองก็ได้)

4. เงินสำรองค่าปรับปรุง ซ่อมบำรุง คิดเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าประมาณหนึ่งเดือน (ต่อปี)

       จะเห็นได้ว่าเราต้องมี่รายจ่ายเป็นตัวเงินอย่างน้อยคิดเป็นค่าเช่าเกือบ 2 เดือนเข้าไปแล้ว แต่มีปัจจัยอีกตัวหนึ่งที่เราจะมองข้ามไม่ได้คือ อัตราการเข้าพัก เพราะถ้าไม่มีคนมาเช่าสัก 3-4 เดือนในหนึ่งปี รับรองหืดขึ้นคอแน่นอน นอกจากเงินจะไม่งอกแล้ว เราต้องรับภาระหนี้ที่เราต้องผ่อนกับธนาคารทุกเดือนเต็มๆ 

 

เริ่มจากการหาคนมาเช่าบ้าน

หลังจากที่เราพบอสังหาฯ ที่เราสนใจ ประเมินมูลค่าอสังหาฯ วิเคราะห์แบบรอบด้านอย่างถี่ถ้วนแล้ว ธุรกิจบ้านเช่าอาจจะเป็นการลงทุนที่ล้มเหลวได้ถ้าไม่มีผู้เช่าหรือมีน้อย การจะทำให้มีผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอได้นั้นสิ่งสำคัญต้องเน้นไปที่ "ทำเล" ที่ตั้งของอสังหาฯต้องดี ถ้าทำเลไม่ดีแล้วทุกอย่างก็แก้ไขลำบาก

1. ทำป้ายแขวนหน้าบ้าน

วิธีนี้ลูกทุ่งที่สุด ใช้กันมาทุกยุคทุกสมัย จนถึงปัจจุบันวิธีนี้ก็ยังใช้ได้ผลดีที่สุด เหมาะกับทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยวที่มีรั้วหน้าบ้านแขวนป้ายแล้วเห็นได้ถนัดชัดเจน

2. การสร้างเครือข่าย

ผมมีบ้านเช่าของตัวเองอยู่จำนวนหนึ่งก็จริง แต่หลังจากการรวมกลุ่มกับญาติๆ ก็ทำให้ผมมีบ้านเช่าอยู่ในเครือข่ายครอบครั้วมากกว่า 20 หลัง การรวมกลุ่มสร้างเครือข่ายนี้ทำให้เรามีบ้านหลายหลัง มีบ้านให้ผู้เช่าได้เลือกเยอะขึ้น เมื่มีลูกค้ามาหาเรา ถ้าหลังนี้ไม่ว่าง ถามต่อเลยว่าสนใจทำเลอื่น ๆ หรือไม่ นำเสนอหลังอื่นได้ทันที ส่วนผู้เช่าที่เดินเข้ามาหาเราก็มีโอกาสได้เช่าบ้านสูง ไม่ต้องไปหาหลายที่ มาหาเราที่เดียวจบเลย จะเรียกว่า One Stop Service ก็ได้

     เครือข่ายนี้เกิดจากการที่เครือญาติพี่น้องต่าง ๆ ของผมที่สนิทสนมกันมาก ต่างคนก็ต่างถ้อยทีถ้อยอาศัยและเกื้อกูลกันมา ด้วยเครือข่ายที่เหนียวแน่นนี้ทำให้เราผนวกการจัดากรไว้ที่จุดเดียว เพราะครอบครัวของผมชอบทำธุรกิจด้านนี้อยู่แล้ว พอธุรกิจบ้านเช่าทำแล้วไปได้ดี เราก็แนะนำให้บรรดาญาติพี่น้องมาร่วมทำบ้าง เช่น ผมไปเจอบ้านหลังหนึ่งมา ราคาดี แต่ครอบครัวผมซื้อไม่ไหว ก็แนะนำบ้านหลังนั้นให้บรรดาญาติๆ ต่อทันที ท่านไหนพร้อมก็ซื้อมาเก็บไว้ในครอบครองตามอัธยาศัย บางโครงการเครือข่ายของเรามีบ้านเช่ามากกว่าสิบหลังในโครงการเดียว

       การสร้างเครือข่ายนี้ยังได้ผลดีอีกประการหนึ่งด้วยนั่นก็คือ "อำนาจในการต่อรองมากขึ้น" เช่ามีอำนาจในการต่อรองกับช่างมากขึ้น เพราะแน่นอกว่าต้องมีการปรับปรุงซ่อมแซมบ้าน เมื่อเรามีบ้านหลายหลังก็ต่อรองกับช่างได้ ทำให้เสียค่าซ่อมแซมถูกลง

3. มีจุดเด่น

ด้วยความที่ครอบครัวมีความน่าเชื่อถือ อัธยาศัยดี และไม่เอารัดเอาเปรียบ เช่นเวลามีการประชุมหมู่บ้าน เราก็เข้าร่วมแสดงความคิดเห็นและสนับสนุนกับกิจการรมหมู่บ้านทุกครั้ง ให้ความยุติธรรมกับผู้เช่า ยืดหยุ่นได้ตามความเหมาะสม เราอะลุ่มอล่วยและเป็นกันเองกับผู้เช่าชั้นดีเสมอ แต่ก็เด็ดขาดกับผู้เช่าที่แย่ๆ เช่นเดียวกัน เพื่อไม่ทำให้ช่าบ้านเดือดร้อน บางหลังอยู่ยาวเช่ากันมาหลายปีแถมยังชักชวนเพือนมาเช่าอีกต่างหาก สะสมสิ่งเหล่านี้มากขึ้นเรื่อยๆ จนกลายเป็นจุดเด่นของเรา

การจัดการผู้เช่า และบริหารความเสี่ยง

      บ้านโทรม เรื่อากรเจาะปูน ตะปูตอกวงกบ หักพังต้องมีแน่นอน เรามีวิธีป้กงกันปัญหานี้ โดยการเรียกเก็บค่ามัดจำไว้ 1 เดือนในวันทำสัญญา ค่ามัดจำนี้จะคือก็ต่อเมื่อหมดสัญญาเช่าหักบิลค่าน้ำ ค่าไฟฟ้าเรียบร้อยแล้ว ผมก็จะตรวจสอบสภาพบ้านร่วมกับผู้เช่าว่ามีอะไรเสียหายหรือไม่ ถ้าเสียหายเราก็หักเงินจากเงินมัดจำ ดังนี้นค่าเก็บกว่าดทำความสะอาด หรือค่าซ่อมแซมบ้านหลังจากผู้เช่าออกจากบ้าน เราจะไม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ถ้าผู้เช่าดี ดูแลบ้านดีมาก ก่อนออกก็ทำความสะอาดให้ จ่ายค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า อย่างนี้เราก็คืนค่ามัดจำเต็มจำนวน 

      หลายท่านกังวลเรื่องผู้เราเกเร ชอบผัดผ่อน หรือไม่ยอมจ่ายค่าเช่า เทคนิคที่ผมใช้เมื่อเจอผู้เช่าประเภทนี้่ ประการแรกใช้ไม่้อ่อนก่อน บอกันดี ๆ คุยดีๆ เชิญออกดีๆ แต่ถ้าใช้ไม้นวนไม่ได้ผลก็ต้องบเจอไม่แข็ง เช่น เชิญเพื่อน คนรู้จักหรือญาติๆ มาช่วยเป็นกำลังใจ ตอนเราเข้าไปเจรจากับผู้เช่าประเภทหัวแข็ง ชอบเบี้ยค่าเช่า โชคดีที่ตั้งแต่ทำธุรกิจบ้านให้เช่ามา ยังไม่เคยเจอปัญหาถึงขั้นต้องใช้วิธีนี้

      สำหรับผู้เช่าขอผัดผ่อน หรือดื้อดึง หน้ามึน ไม่จ่ายค่าเช่า เรื่องนี้ยืดหยุ่นได้ตามสมควรแล้วแต่กรณีครับ แต่ก็อย่าปล่อยให้คาราคาซังจนทิ้งเวลาให้เนิ่นานเกินไป "ต้องหาวิธีจัดการ" เพราะจอกจากจะเข้าเนื้่อเรามากขึ้นแล้ว ปัญหานี้อาจจะแก้ไขยากขึ้นอีก ดังนี้นถ้าหลังจากพูดคุยไม่เป็นผลหรือผลออกมาไม่ดี เราก็จำเป็นต้องยึดเงินมัดจำ แทนค่าเช่า และเชิญออกในที่สุด

       เรื่องปัญหาจากผู้เช่านี้มีสารพันปัญหาครับ นอกจากจะป้องกันได้ด้วยการทำสัญญาเช่าให้รัดกุมแล้ว ผมมีเทคนิคที่ใช้ในการคัดเลือกผู้เช่าอีกอย่างหนึ่งก็คือ "ดูโหงวเฮ้ง" ดูแบบที่พูดคุยกันเช่น ทำงานอะไร ทำที่ไหน ทำนานหรือยัง จะมาอยู่กันกี่คน จะว่าไปก็เรื่องส่วนตัวเขานะ แต่เราอาจจะต้องใช้เทคนิคในการหลกถามสักนิด เจอแบบวัยรุ่นกินเหล้าดังสนั่น แบบนี้่ก็ไม่เอา เจอบบสกปรกผ่านไปทีไรขยะจะท่วมกำแพงอยู่แล้วก็แย่ เจอแบบค่าเช่าไม่จ่ายไม่ยอมย้ายออก ก็ต้องจัดการครับ

ที่มา : เล็งให้แม่นเก็งให้รวนด้วยอสังหาฯ

Visitors: 222,001