การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
การจัดการธุรกิจที่พักอาศัยให้เช่า
การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์
สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น แต่ก่อนอื่นเลยต้องขอเริ่มด้วยเรื่องของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นกันก่อนว่าคนที่คิดจะทำธุรกิจให้เช่าอสังหาฯ ต้องจ่ายกับอะไรบ้าง
1. ภาษีบ้านเช่าต่อปี (คิดเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าประมาณหนึ่งเดือน)
2. ภาษีเงินได้จากค่าเช่า ตาม ม. 40 (5) (ถ้าทำในนามบุคคล)
3. ค่าซ่อมบำรุงตามปกติเมื่อมีการเปลี่ยนผู้เช่า (เราอาจจะไม่ต้องควักเงินจ่ายเองก็ได้)
4. เงินสำรองค่าปรับปรุง ซ่อมบำรุง คิดเป็นเงินเท่ากับค่าเช่าประมาณหนึ่งเดือน (ต่อปี)
จะเห็นได้ว่าเราต้องมี่รายจ่ายเป็นตัวเงินอย่างน้อยคิดเป็นค่าเช่าเกือบ 2 เดือนเข้าไปแล้ว แต่มีปัจจัยอีกตัวหนึ่งที่เราจะมองข้ามไม่ได้คือ อัตราการเข้าพัก เพราะถ้าไม่มีคนมาเช่าสัก 3-4 เดือนในหนึ่งปี รับรองหืดขึ้นคอแน่นอน นอกจากเงินจะไม่งอกแล้ว เราต้องรับภาระหนี้ที่เราต้องผ่อนกับธนาคารทุกเดือนเต็มๆ
เริ่มจากการหาคนมาเช่าบ้าน
หลังจากที่เราพบอสังหาฯ ที่เราสนใจ ประเมินมูลค่าอสังหาฯ วิเคราะห์แบบรอบด้านอย่างถี่ถ้วนแล้ว ธุรกิจบ้านเช่าอาจจะเป็นการลงทุนที่ล้มเหลวได้ถ้าไม่มีผู้เช่าหรือมีน้อย การจะทำให้มีผู้เช่าอย่างสม่ำเสมอได้นั้นสิ่งสำคัญต้องเน้นไปที่ "ทำเล" ที่ตั้งของอสังหาฯต้องดี ถ้าทำเลไม่ดีแล้วทุกอย่างก็แก้ไขลำบาก
1. ทำป้ายแขวนหน้าบ้าน
วิธีนี้ลูกทุ่งที่สุด ใช้กันมาทุกยุคทุกสมัย จนถึงปัจจุบันวิธีนี้ก็ยังใช้ได้ผลดีที่สุด เหมาะกับทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยวที่มีรั้วหน้าบ้านแขวนป้ายแล้วเห็นได้ถนัดชัดเจน
2. การสร้างเครือข่าย
ผมมีบ้านเช่าของตัวเองอยู่จำนวนหนึ่งก็จริง แต่หลังจากการรวมกลุ่มกับญาติๆ ก็ทำให้ผมมีบ้านเช่าอยู่ในเครือข่ายครอบครั้วมากกว่า 20 หลัง การรวมกลุ่มสร้างเครือข่ายนี้ทำให้เรามีบ้านหลายหลัง มีบ้านให้ผู้เช่าได้เลือกเยอะขึ้น เมื่มีลูกค้ามาหาเรา ถ้าหลังนี้ไม่ว่าง ถามต่อเลยว่าสนใจทำเลอื่น ๆ หรือไม่ นำเสนอหลังอื่นได้ทันที ส่วนผู้เช่าที่เดินเข้ามาหาเราก็มีโอกาสได้เช่าบ้านสูง ไม่ต้องไปหาหลายที่ มาหาเราที่เดียวจบเลย จะเรียกว่า One Stop Service ก็ได้
เครือข่ายนี้เกิดจากการที่เครือญาติพี่น้องต่าง ๆ ของผมที่สนิทสนมกันมาก ต่างคนก็ต่างถ้อยทีถ้อยอาศัยและเกื้อกูลกันมา ด้วยเครือข่ายที่เหนียวแน่นนี้ทำให้เราผนวกการจัดากรไว้ที่จุดเดียว เพราะครอบครัวของผมชอบทำธุรกิจด้านนี้อยู่แล้ว พอธุรกิจบ้านเช่าทำแล้วไปได้ดี เราก็แนะนำให้บรรดาญาติพี่น้องมาร่วมทำบ้าง เช่น ผมไปเจอบ้านหลังหนึ่งมา ราคาดี แต่ครอบครัวผมซื้อไม่ไหว ก็แนะนำบ้านหลังนั้นให้บรรดาญาติๆ ต่อทันที ท่านไหนพร้อมก็ซื้อมาเก็บไว้ในครอบครองตามอัธยาศัย บางโครงการเครือข่ายของเรามีบ้านเช่ามากกว่าสิบหลังในโครงการเดียว
การสร้างเครือข่ายนี้ยังได้ผลดีอีกประการหนึ่งด้วยนั่นก็คือ "อำนาจในการต่อรองมากขึ้น" เช่ามีอำนาจในการต่อรองกับช่างมากขึ้น เพราะแน่นอกว่าต้องมีการปรับปรุงซ่อมแซมบ้าน เมื่อเรามีบ้านหลายหลังก็ต่อรองกับช่างได้ ทำให้เสียค่าซ่อมแซมถูกลง
3. มีจุดเด่น
ด้วยความที่ครอบครัวมีความน่าเชื่อถือ อัธยาศัยดี และไม่เอารัดเอาเปรียบ เช่นเวลามีการประชุมหมู่บ้าน เราก็เข้าร่วมแสดงความคิดเห็นและสนับสนุนกับกิจการรมหมู่บ้านทุกครั้ง ให้ความยุติธรรมกับผู้เช่า ยืดหยุ่นได้ตามความเหมาะสม เราอะลุ่มอล่วยและเป็นกันเองกับผู้เช่าชั้นดีเสมอ แต่ก็เด็ดขาดกับผู้เช่าที่แย่ๆ เช่นเดียวกัน เพื่อไม่ทำให้ช่าบ้านเดือดร้อน บางหลังอยู่ยาวเช่ากันมาหลายปีแถมยังชักชวนเพือนมาเช่าอีกต่างหาก สะสมสิ่งเหล่านี้มากขึ้นเรื่อยๆ จนกลายเป็นจุดเด่นของเรา
การจัดการผู้เช่า และบริหารความเสี่ยง
บ้านโทรม เรื่อากรเจาะปูน ตะปูตอกวงกบ หักพังต้องมีแน่นอน เรามีวิธีป้กงกันปัญหานี้ โดยการเรียกเก็บค่ามัดจำไว้ 1 เดือนในวันทำสัญญา ค่ามัดจำนี้จะคือก็ต่อเมื่อหมดสัญญาเช่าหักบิลค่าน้ำ ค่าไฟฟ้าเรียบร้อยแล้ว ผมก็จะตรวจสอบสภาพบ้านร่วมกับผู้เช่าว่ามีอะไรเสียหายหรือไม่ ถ้าเสียหายเราก็หักเงินจากเงินมัดจำ ดังนี้นค่าเก็บกว่าดทำความสะอาด หรือค่าซ่อมแซมบ้านหลังจากผู้เช่าออกจากบ้าน เราจะไม่ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ ถ้าผู้เช่าดี ดูแลบ้านดีมาก ก่อนออกก็ทำความสะอาดให้ จ่ายค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า อย่างนี้เราก็คืนค่ามัดจำเต็มจำนวน
หลายท่านกังวลเรื่องผู้เราเกเร ชอบผัดผ่อน หรือไม่ยอมจ่ายค่าเช่า เทคนิคที่ผมใช้เมื่อเจอผู้เช่าประเภทนี้่ ประการแรกใช้ไม่้อ่อนก่อน บอกันดี ๆ คุยดีๆ เชิญออกดีๆ แต่ถ้าใช้ไม้นวนไม่ได้ผลก็ต้องบเจอไม่แข็ง เช่น เชิญเพื่อน คนรู้จักหรือญาติๆ มาช่วยเป็นกำลังใจ ตอนเราเข้าไปเจรจากับผู้เช่าประเภทหัวแข็ง ชอบเบี้ยค่าเช่า โชคดีที่ตั้งแต่ทำธุรกิจบ้านให้เช่ามา ยังไม่เคยเจอปัญหาถึงขั้นต้องใช้วิธีนี้
สำหรับผู้เช่าขอผัดผ่อน หรือดื้อดึง หน้ามึน ไม่จ่ายค่าเช่า เรื่องนี้ยืดหยุ่นได้ตามสมควรแล้วแต่กรณีครับ แต่ก็อย่าปล่อยให้คาราคาซังจนทิ้งเวลาให้เนิ่นานเกินไป "ต้องหาวิธีจัดการ" เพราะจอกจากจะเข้าเนื้่อเรามากขึ้นแล้ว ปัญหานี้อาจจะแก้ไขยากขึ้นอีก ดังนี้นถ้าหลังจากพูดคุยไม่เป็นผลหรือผลออกมาไม่ดี เราก็จำเป็นต้องยึดเงินมัดจำ แทนค่าเช่า และเชิญออกในที่สุด
เรื่องปัญหาจากผู้เช่านี้มีสารพันปัญหาครับ นอกจากจะป้องกันได้ด้วยการทำสัญญาเช่าให้รัดกุมแล้ว ผมมีเทคนิคที่ใช้ในการคัดเลือกผู้เช่าอีกอย่างหนึ่งก็คือ "ดูโหงวเฮ้ง" ดูแบบที่พูดคุยกันเช่น ทำงานอะไร ทำที่ไหน ทำนานหรือยัง จะมาอยู่กันกี่คน จะว่าไปก็เรื่องส่วนตัวเขานะ แต่เราอาจจะต้องใช้เทคนิคในการหลกถามสักนิด เจอแบบวัยรุ่นกินเหล้าดังสนั่น แบบนี้่ก็ไม่เอา เจอบบสกปรกผ่านไปทีไรขยะจะท่วมกำแพงอยู่แล้วก็แย่ เจอแบบค่าเช่าไม่จ่ายไม่ยอมย้ายออก ก็ต้องจัดการครับ
ที่มา : เล็งให้แม่นเก็งให้รวนด้วยอสังหาฯ
-
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
