การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า
การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า
ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี ทำเลที่ตั้งเป็นปัจจัยสำคัญ
ทำเลที่ตั้งเป็นอย่างไร เหตุผลที่ทำเลมีความสำคัญอย่างมาก ก็เพราะเป็นสิ่งที่ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เราซื้อมาและต้องการขาย รวมถึงการพิจารณาในเรื่องของการคิดค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ณ ทำเลนั้นๆ เราจึงพบว่าทำเลที่ต่างกันย่อมให้ผลกำไรจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน ทำเลโดดเด่นและมีแต่ผู้ต้องการครอบครอง ต้องการได้กรรมสิทธ์ ต้องการเป็นเจ้าของ ส่วนใหญ่เป็นทำเลที่ตั้งอยู่ในเขตที่มีการเจริญเติบโตของเศรษฐกิจสูง เช่น บริเวณใจกลางเมืองที่เป็นศูนย์กลางของธุรกิจต่าง ๆ ทั้งนี้นอกจากทำเลทองที่ราคาจะขึ้นอย่างต่อเนื่องแล้ว ทำเลที่จะมีการพัฒนาไปสู่ความเจริญในอีกไม่นานคือสิ่งที่จะทำให้คุณได้อสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ดีในราคาถูก ณ ปัจจุบัน เพื่อทำเงินมหาศาลได้ในอนาคต โดยเฉพาะทำเลที่มีโครงการสร้างสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่รัฐบาลให้การสนับสนุนหรือเอกชนได้เข้ามามีส่วนร่วม ทำเลบริเวณนั้นก็จะได้รับความสนใจ ราคาก็จะเพิ่มขึ้นตามไปด้วยยกตัวอย่างเช่น บริเวณย่านที่มีการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า ย่านที่อยู่ในละแวกศูนย์การค้า ย่านใจกลางเมือง ย่านที่อยู่บริเวณเส้นทางคมนาคมสายหลักหรือสายสำคัญเป็นต้น
อย่างไรก็ตามในเรื่องของทำเลนี้มีความสัมพันธ์กับสิ่งที่เรียกว่า “ผังเมือง” ประกอบไปด้วย ผังเมืองรวม” และ “ผังเมืองเฉพาะ” หรือเพื่อลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในที่ดินผืนนั้น ๆ ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือเพื่อใช้พิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน ว่าที่ดินนั้นๆ อยู่ในเขตพื้นที่ใด สามารถใช้ประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ได้หรือไม่โดยอธิบายได้ดังนี้
ผังเมืองรวม หมายถึง แผนผังนโยบายและโครงการรวมทั้งมาตรการควบคุมโดยทั่งไป เพื่อใช้เป็นแนวทางในการพัฒนาและการดำรงรักษาเอง รักษาชนบท รักษาบริเวณที่เกี่ยวข้องหรือชนบท ภายใต้การแบ่งเป็นโซนสี เพื่อจัดสรรการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน การคมนาคม การขนส่ง การสาธารณูปโภค บริการสาธารณ สภาพแวดล้อม ให้เหมาะสมกับโซนสีนั้น ๆ แบ่งออกเป็น
1. โซนที่ดินสำหรับพักอาศัย
เขตพื้นที่สีเหลือง (ย.1 – ย.4)
เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ให้ใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น ส่วนมากจะอยู่นอกเมืองหรือในชนบท
เขตพื้นที่สีส้ม (ย.5 – ย.7)
เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ผู้อยู่อาศัยมากว่าพื้นที่สีเหลือกง ให้ใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น
เขตพื้นที่สีน้ำตาล (ย.8 - ย.10)
เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ให้ใช้ประโยชน์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือสถาบันราชการ หรือสาธารณประโยชน์เป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10
2. โซนที่ดินสำหรับพาณิชยกรรม
เขตพื้นที่สีแดง (พ.1 – พ.5)
ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมการอยู่อาศัย สถานบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด
3. โซนที่ดินสำหรับอุตสาหกรรม
เขตพื้นที่สีม่วง (อ.1)
กำหนดเป็นเขตอุตสาหกรรมเพื่อการบริหารและจัดการสิ่งแวดล้อม สำหรับการประกอบกิจการประเภทอุตสาหกรรมการผลิตที่มีมลพิษน้อย ให้ใช้ประโยชน์สำหรับที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้าที่สามารถสร้างโรงงานได้ในเขตนั้นๆ
เขตพื้นที่สีม่วง (อ.2)
กำหนดเป็นนิคมอุตสาหกรรมที่จัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรม การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด
4. โซนที่ดินสำหรับคลังสินค้า
เขตพื้นที่สีเม็ดมะปราง (อ.3)
ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อคลังสินค้าอุตสาหกรรม เกี่ยวกับการบรรจุสินค้าอุตสาหกรรมเกี่ยวกับการประกอบชิ้นส่วนต่างๆ โดยไม่มีการผลิต และอุตสาหกรรมบริการชุมชนที่ไม่ก่อเหตุรำคาญ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด
5. โซนสำหรับอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม
เขตพื้นที่สีขายมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (ก.1 และ ก.2)
ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม สถาบันราชการการสาธารณูปโภคและสาธารณูปการการอนุรักษ์และรักษาสภาพแวดล้อมเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 5 และร้อยละ 10 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด
6. เขตที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
เขตพื้นที่สีเขียว (ก.3 และ ก.4)
ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรม สถาบันราชการการสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 5 และร้อยละ 10 ที่กำหนด
7. เขตที่ดินประเภทอนุรักษ์และส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย
เขตพื้นที่สีน้ำตาลอ่อน (ศ.1 และ ศ.2)
ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อการส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรมท้องถิ่น การท่องเที่ยวพาณิชยกรรม การอยู่อาศัย สถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการเป็นส่วนใหญ่ สำหรับการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการอื่นให้ใช้ได้ไม่เกินร้อยละ 5 และห้ามใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อกิจการตามที่กำหนด
8. โซนประเภทหน่วยงานราชการและสาธารณูปโภค
เขตพื้นที่สีน้ำเงิน (ส.)
ให้ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อสถาบันราชการการศาสนา การศึกษา การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการหรือสาธารณประโยชน์ การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์อื่นใช้ใช้ได้เฉพาะที่จำเป็น หรือเกี่ยวเนื่องกับการใช้ประโยชน์ที่ดินหลัก
9. แผนผังแสดงที่โล่ง
เขตพื้นที่สีเขียวอ่อน
ให้ใช้ประโยชน์เพื่อนันทนาการหรือเกี่ยวข้องกับนันทนการ และรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม หรือสาธารณประโยชน์เท่านั้น
เขตพื้นที่สีเขียวอ่อนเส้นทแยงสีเขียว
ให้ใช้ประโยชน์เพื่อการป้องกันน้ำท่วมการสาธารณูปโภคที่เกี่ยวกับการป้องกันน้ำท่วม หรือสวนสาธารณะเท่านั้น
ผังเมืองเฉพาะ มีความข้องเกี่ยวอย่างต่อเนื่องกับผังเมืองรวม กล่าวคือ เมื่อมีกฎกระทรวงให้ใช้บังคับ ผังเมืองรวม ณ ท้องที่ใดแล้ว ไม่ว่าจะเป็นในเมืองหรือชนบท หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นของท้องที่นั้นเห็นสมควรต้องจัดทำผังเมืองเฉพาะขึ้นมาเพิ่ม เป็นการเฉพาะแห่ง เพื่อสร้างประโยชน์หรือเพื่อทำรงรักษาบริเวณนั้น ๆ เอาไว้ ก็จะขอให้กรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้วาง ปละจัดทำผังเมืองเฉพาะให้สอดคล้องกับผังเมื่อรวมทำให้เรารู้ว่าจะสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดได้บ้าง หากเราต้องการลงทุนในพื้นที่โซนสีนั้น ๆตามที่ได้กำหนดเอาไว้ในผังเมืองรวมและผังเมืองเฉพาะ
เมื่อมีการประกาศให้ใช้บังคับผังเมืองรวมแล้ว ซึ่งส่วนใหญ่มีอายุบังคับ 5 ปี และขยายอายุได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละไม่เกิน 1 ปี ตามกฎกระทรวงจะห้ามบุคคลใดใช้ประโยชน์ที่ดินผิดไปจากที่ได้กำหนดไว้ในผังเมืองรวม หรือปฏิบัติการใด ๆ ซึ่งขัดกับข้อกำหนดของผังเมืองรวม
เว้นแต่กรณีทีได้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินมาก่อนที่จะมีกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมและประสงค์จะใช้ประโยชน์ที่กินเช่นนั้นต่อไป แต่การใช้ประโยชน์ที่ดินเช่นนี้ใช้ได้เฉพาะเท่าที่มีอยู่ในขณะนั้นเท่านั้น จะใช้ประโยชน์ที่ดินเกินกว่าที่เคยมีมาก่อนไม่ได้ จึงต้องรับบทกำหนดโทษอันเนื่องมาจากการฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามกฎกระทรวงฝังเมืองรวม มีความผิดต้องระวางโทษ 3 สถานคือ จำคุกไม่เกิน 6 เดือน ปรับไม่เกิน 6 เดือน หรือทั้งจำทั้งปรับ
กลุ่มเป้าหมายคือใคร เมื่อกล่าวถึงสิ่งที่จะทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประสบความสำเร็จนั้น ปัจจัยแรก ๆ ที่มักได้รับการกล่าวถึงก็คือ ทำเลที่ตั้ง ณ อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวตั้งอยู่เป็นหลัก แต่ถ้าหากเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า แล้วละก็นอกจากทำเลที่ตั้ง ยังต้องพิจารณาที่กลุ่มเป้าหมาย เพื่อตอบสนองความต้องการของพวกเขาในทำเลดังกล่าวด้วยการลองมองย้อนไปว่า หากเราไม่ใช่เป็นนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นเพียงลูกค้าหรือผู้ซื้อที่อยู่ ณ ทำเลนั้นๆ เราเหมาะสมที่จะซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน ในระดับราคาใด เราสามารถผ่อนได้โดยไม่เดือนร้อยหรือไม่ ก็เพื่อที่เราจะได้รู้ว่าสามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้ตรงกับทำเลและกลุ่มเป้าหมาย เพื่อสร้างความมั่งคั่งร่ำรวยได้อย่างไร
-
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
