การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน
9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน
“ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้จ่ายในการลงทุนตัวสำคัญที่ต้องเสียเป็นประจำทุกปี ในจำนวนที่จัดว่าสูงมากๆ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับค่าใช้จ่ายลงทุนรายการอื่นๆ
การวางแผนในการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินอย่างรอบคอบและด้วยความระมัดระวัง นอกจากจะช่วยให้ผู้ลงทุนปฏิบัติได้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่เกิดปัญหากับทางการขึ้นมาภายหลังแล้ว การวางแผนภาษีอย่างชาญฉลาดยังเป็นวิธีที่ช่วยลดภาระภาษีที่ต้องชำระได้อย่างมีนัยสำคัญด้วย ซึ่งจะส่งผลให้ผลตอบแทนและค่าของการลงทุนเพิ่มพูนขึ้นได้อย่างน่าประหลาดใจเลยทีเดียว
ก่อนอื่นคงต้องเริ่มด้วยการพาพวกเรามารู้จักภาษีตัวนี้กันเสียก่อน ซึ่งภาษีโรงเรือนและที่ดินที่กล่าวในที่นี้ที่จริงก็คือเครื่องมือในการหารายได้ที่สำคัญตัวหนึ่งของหน่วยราชการบริหารส่วนท้องถิ่นนั่นเอง ซึ่งผู้เกี่ยวข้องในการจัดเก็บภาษีตัวนี้ ได้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัด องค์การบริหารส่วนตำบล เทศบาล กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยา
ลักษณะสำคัญของภาษีตัวนี้คือเป็นภาษีที่จัดเก็บจากเจ้าของโรงเรือนและที่ดิน ที่เจ้าของไม่ได้ใช้อยู่อาศัยเองแต่ได้ประโยชน์จากโรงเรือนและที่ดินจากการให้ผู้อื่นเช่าอยู่อาศัย หรือนำโรงเรือนนั้นไปใช้ในการประกอบธุรกิจ
ด้วยเหตุผลนี้ทรัพย์สินที่อยู่ในข่ายต้องเสียภาษีโรงเรือรนและที่ดินตามกฎหมายจึงครอบคลุมถึงอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ตึกแถว อาคาร ร้านค้า สำนักงาน โรงแรม โรงภาพยนตร์ โรงพยาบาล คอนโดมิเนียม แฟลต หรืออพาร์ตเม้นต์ หอพัก คลังสินค้า ท่าเรือ สะพาน และสนามกีฬา เป็นต้น
ผู้มีหน้าที่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินก็คือเจ้าของโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้าง และที่ดินที่ใช้ต่อเนื่อง แต่กรณีเจ้าของที่ดินและเจ้าของสิ่งปลูกสร้างเกิดเป็นคนละคนกันขึ้นมาเมื่อไหร่ ผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษีก็จะได้แก่เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง โดยการชำระภาษีกำหนดให้ต้องเสียปีละครั้งภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี
สำหรับอัตราภาษีและฐานภาษีของภาษีโรงเรือนและที่ดินกำหนดให้เก็บจาก “ ค่ารายปี” ของทรัพย์สิน ซึ่งค่ารายไปในที่นี้ก็คือค่าเช่าซึ่งพึงได้รับในปีหนึ่งๆ นั่นเอง โดยเก็บอัตรา 12.5 % ของค่ารายปี คิดง่ายๆ ก็คือปีหนึ่งได้รับค่าเช่า 12 เดือน ภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ต้องเสียก็จะเท่ากับค่าเช่าที่เก็บได้จำนวนหนึ่งเดือนครึ่ง
ยกตัวอย่างเช่น บ้าน 3 หลัง แต่ละหลังให้เช่าเดือนละ 10,000 บาท ใน 1 ปีจะได้รับค่าเช่าทั้งสิ้น 3x10,000x12 = 360,000 บาท ดังนั้นภาษีโรงเรือนและที่ดินที่ต้องเสียก็คือ 12.5% ของเงิน 360,000 บาท หรือเท่ากับ45,000 บาท ซึ่งเทียบกับค่าเช่าบ้าน 3 หลัง ที่เก็บได้จำนวนหนึ่งเดือนครึ่งนั่นเอง
จะเห็นได้ว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินในแง่การลงทุนแล้ว ก็คือรายจ่ายลงทุนอย่างหนึ่งที่ต้องจ่ายเป็นประจำทุกปีในสัดส่วนสูงมาก โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับค่าเช่าหรือรายได้ที่ได้รับ
นอกจากนั้นภาษีตัวนี้ยังถือเป็นรายจ่ายภาคบังคับที่จะเลี่ยงไม่จ่ายไม่ได้เป็นอันขาด เพราะกฎหมายบัญญัติให้เป็นหน้าที่พื้นฐานของประชาชน หากไม่ยื่นภาษีโรงเรือนและที่ดินเมื่อไหร่ จะถือเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายอย่างรุนแรง ซึ่งจะมีผลทำให้ต้องถูกลงทาด้วยการถูกปรับหรืออาจต้องรับโทษรุนแรงถึงขั้นถูกจำคุกได้
ด้วยเหตุนี้การวางแผนในการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน เพื่อให้การเสียภาษีเป็นไปอย่างถูกต้องและเพื่อให้เกิดการประหยัดภาษีในเวลาเดียวกันด้วย จึงเป็นภารกิจสำคัญที่จำเป็นสำหรับผู้ลงทุนทุกคนซึ่งจะละเลยหรือมองข้ามไม่ได้เป็นอันขาด
ทั้งนี้ในทางปฏิบัติแล้ว ผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สามารถประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดินได้ไม่ยากภายใต้กรอบกติกาที่กฎหมายกำหนด เพียงแค่อาศัยกลยุทธ์พื้นฐาน 9 อย่างดังต่อไปนี้
1. ใช้ประโยชน์บ้านหรือโรงเรือนเพื่ออยู่อาศัยเองเท่านั้น โดยไม่ใช้เก็บสินค้าหรือประกอบกิจการใดๆ ซึ่งจะเป็นผลให้ได้รับการยกเว้นไม่ให้ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินแต่อย่างใด
2. สำหรับผู้ถือครองบ้านหรือโรงเรือนไว้เฉยๆ โดยไม่ทำประโยชน์อะไรในลักษณะที่มีหรือไม่มีคนเฝ้าก็ตาม ให้ปิดบ้านหรือโรงเรือนไว้เสมอ เพราะบ้านหรือโรงเรือนที่ปิดไว้ตลอดปี เป็นเงื่อนไขสำคัญอีกอย่างหนึ่งที่จะทำให้เจ้าของโรงเรือนได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน
3. ถ้าต้องเสียภาษีอย่าเสียภาษีเอง ให้ผลักภาระภาษีไปให้ผู้อื่นเสียแทน โดยทำสัญญาให้ผู้เช่าโรงเรือนเป็นผู้เสียแทน
วิธีนี้จัดเป็นวิธีที่แยบยลอย่างหนึ่งในการประหยัดภาษี แต่เจ้าของจะต้องคอยตรวจเช็คอยู่เสมอว่าผู้เช่าได้ไปชำระภาษีให้เราแล้วหรือยัง เพราะถ้าเกิดกรณีผู้เช่าบิดพลิ้วไม่ไปเสียภาษีขึ้นมาเมื่อไหร่ เจ้าของบ้านหรือโรงเรือนจะ ปฏิเสธความรับผิดชอบไม่ได้ ต้องไปเสียเองก่อนแล้วจึงค่อยไปไล่เบี้ยคืนจากผู้เช่าตามสัญญาอีกที
4. นำบ้านหรือโรงเรือนไปทำกิจการที่ต้องมีการติดตั้งเครื่องจักรกลไกหรือเครื่องจักรกลที่ใช้ในการผลิตสินค้า เช่น ทำเป็นโรงสี โรงเลื่อย โรงพิมพ์ หรือโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งจะทำให้สามารถขอลดหย่อนค่ารายปีลงเหลือ 1 ใน 3 ส่วนได้
ตัวอย่างเช่น บ้านให้เช่าแห่งหนึ่งเคยมีค่ารายปี 120,000 บาท เคยให้คนเช่าอยู่อาศัยต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินปีละ 15,000 บาท แต่หากนำบ้านหลังเดียวกันไปทำกิจการโรงพิมพ์ ค่ารายปีที่นำมาคิดเป็นฐานภาษีจะเหลือเพียง 40,000 บาท ดังนั้นภาษีโรงเรือนของที่ดินจะต้องเสียจะเหลือเพียงปีละ 5,000 บาทเท่านั้น
5. ขอลดหย่อนภาษีโรงเรือนและที่ดิน หากโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างเพิ่มสร้างขึ้นระหว่างปีหรือมีการรื้อถอนทำลายในระหว่างปี โดยสามารถขอลดหย่อนค่ารายปีได้ส่วนของเวลาซึ่งโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างนั้นมีอยู่ หรือตามส่วนของระยะเวลาที่ถูกทำลายหรือรื้อถอนลง
6. แยกสัญญาเช่าออกเป็นส่วนๆ คือส่วนหนึ่งเป็นสัญญาเช่าบ้าน อาคารหรือห้องพัก และอีกส่วนเป็นสัญญาให้เช่าเฟอร์นิเจอร์และสัญญาการให้บริการ
วิธีนี้จะใช้ได้ผลดีกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทหอพักและอพาร์ตเม้นต์ ซึ่งจะมีผลทำให้สามารถประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดินลงได้มาก เพราะฐานรายรับที่จำนำไปคำนวนภาษีโรงเรือนและที่ดินจะลดต่ำลง เนื่องจากไม่ต้องนำค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์และค่าบริการ มารวมเป็นฐานภาษีโรงเรือนและที่ดิน นอกจากนั้นวิธีนี้ยังช่วยประหยัดค่าอากรแสตมป์และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่าได้อีกด้วย
ประเด็นที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษของการใช้กลยุทธ์นี้ ก็คือจะต้องมีเฟอร์นิเจอร์ให้เช่าและมีการให้บริการจริงด้วย มิฉะนั้นในทางกฎหมายจะถือว่าเป็นการหนีภาษี ผู้ดำเนินการอาจถูกปรับและติดคุกได้
7. ใช้สิทธิในการขอผ่อนชำระภาษีโรงเรือนและที่ดิน ในกรณีที่มีภาระภาษีที่ต้องชำระเกินกว่า 9,000 บาทขึ้นไป โดยยื่นแบบพิมพ์ ภ.ร.ด. 2 ภายในเดือนกุมภาพันธ์ พร้อมแจ้งความจำนงเป็นหนังสือเพื่อขอผ่อนชำระภาษีก่อนครบกำหนดระยะเวลาชำระหนี้ ทั้งนี้ผู้ขอมีสิทธิขอผ่อนชำระภาษีได้ 3 งวดๆ ละเท่าๆ กัน โดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ยแต่อย่างใด
8. ก่อนซื้อหรือรับโอนโรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างและที่ดินจากผู้อื่น ต้องไม่ลืมตรวจเช็คประวัติการชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินว่าได้ดำเนินการเรียบร้อยแล้วหรือไม่ เพราะหากผู้ขายหรือผู้โอนค้างชำระภาษีอยู่ เจ้าของจะต้องรับผิดชอบเป็นลูกหนี้ร่วมกับผู้ขายหรือผู้โอนในการชำระภาษีที่ค้างอยู่ด้วย
9. ใช้สิทธิอุทธรณ์หากไม่ได้รับความเป็นธรรมในการเสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน เช่น กรณีไม่อยู่ในข่ายต้องเสียแต่ถูกเจ้าพนักงานประเมินให้ต้องเสีย หรือถูกประเมินเรียกเก็บภาษีสูงเกินความเป็นจริง ทั้งนี้การใช้สิทธิอุทธรณ์การประเมินภาษีจะต้องกระทำภายใน 15 วัน นับแต่วันที่ได้รับแจ้งการประเมินดังกล่าว (ต้องยื่นอุทธรณ์โดยใช้แบบ ภ.ง.ด9) และเมื่อผู้มีอำนาจได้ทำวินิจฉัยแล้วหากไม่พอใจคำวินิจฉัยชี้ขาด ก็ยังมีสิทธิอุทธรณ์หรือศาลภาษีอากรในอีกชั้นหนึ่งได้ด้วย
จะเห็นได้ว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินเป็นเรื่องสำคัญที่เกี่ยวข้องกับคนทุกคนในประเทศ จัดเป็นภาษีท้องถิ่นที่ได้รับการวิพากษ์วิจารณ์กันอย่างกว้าวขวางมาก โดยเฉพาะในประเด็นความเป็นธรรมในเรื่องการเก็บภาษี และประเด็นเรื่องความเหลื่อมล้ำในการกระจายรายได้
ในอนาคตข้างหน้ามีความโน้มเอียงว่าภาษีตัวนี้อาจจำเป็นต้องถูกยกเลิกไป เพราะขณะนี้กำลังมีการพิจารณาพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างขึ้นมา เพื่อใช้แทนภาษีโรงเรือนและที่ดินและภาษีบำรุงท้องที่อยู่ ถ้าพระราชบัญญัติใหม่นี้มีผลออกมาบังคับใช้เมื่อไหร่ เชื่อว่าภาษีโรงเรือนและที่ดินก็คงจะค่อยๆ ถูกลืมเลือนจากสังคมไทยในที่สุด
ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน
-
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
