การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง
ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง
นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรามาช้านานแล้วโดยเฉพาะในสังคมต่างจังหวัด ในการทางปฏิบัติแล้วธุรกรรมประเภทนี้มีแง่มุมกฎหมายที่ต้องรู้ ต้องเข้าใจ และต้องระมัด ระวังอยู่หลายประเด็นด้วยกัน ถ้าละเลยอาจทำให้ผู้กระทำสัญญาประเภทนี้ถูกเอารัดเอาเปรียบได้ง่ายๆ และอาจส่งผลร้ายแรงถึงขั้นทำให้บ้านและที่ดินที่ท่านหวงแหนต้องหลุดมือไปเป็นของคนอื่นอย่างน่าเสียดาย
ขายฝาก เป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ซึ่งเมื่อขายฝากไปแล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อฝาก เพียงแต่มีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดกันไว้ ที่จริงแล้วทรัพย์สินทุกประเภทสามารถนำมาขายฝากได้หมดไม่ว่าจะเป็นสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ก็ตาม แต่ในบ้านเราที่นิยมทำกันแพร่หลายมากที่สุด ได้แก่ การขายฝากอสังหาริมทรัพย์
สำหรับในเรื่องระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น มีข้อกำหนดว่าจะทำสัญญาเป็นระยะเวลายาวนานแค่ไหนก็ได้แต่ต้องไม่เกินสิบปี ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนไว้ก็หมายความว่าต้องไถ่คืนภายในกำหนดสิบปี ทั้งนี้การขายฝากทุกครั้งกฎหมายกำหนดว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และเมื่อจดทะเบียนแล้ว ผู้ขายฝากต้องส่งมอบโฉนดที่ดินแก่ผู้ซื้อฝากด้วยเสมอ
เมื่อมีการทำสัญญาขายฝากแล้ว หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในกำหนด คู่สัญญาสามารถตกลงกันขยายระยะเวลาไถ่ถอนกันได้ แต่ต้องอยู่ในช่วงเวลาก่อนที่ระยะเวลาขายฝากจะครบกำหนด ทั้งนี้การขยายเวลาไถ่จะขยายกันกี่ครั้งก็ได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปีนับแต่วันทำสัญญาขายฝาก และต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วยทุกครั้งที่มีการขยายระยะเวลา
เนื่องจากการขายฝากมีสถานะเทียบเท่าการขายอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว กล่าวคือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ขายฝากโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา ดังนั้นในทางกฎหมายผู้ซื้อฝากจึงมีสิทธิจำหน่ายจ่ายโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ แม้ยังอยู่ในกำหนดเวลาไถ่คืนก็ตาม ดังนั้นในการขายฝากที่ดินคู่สัญญาจะต้องตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายที่ดินระหว่างขายฝากได้ ซึ่งหากมีการฝ่าฝืนข้อตกลงผู้รับซื้อฝากต้องรับผิดต่อผู้ขายฝากในความเสียหายที่เกิดขึ้น สำหรับกรณีผู้ขายฝากมีความประสงค์จะอาศัยบนที่ดินหรือทำประโยชน์อย่างอื่นในที่ดินต่อไป ก็จะต้องทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากและต้องปฎิบัติให้เป็นไปตามข้อตกลงนั้นเช่นกัน
ปัญหาที่มักเจอกันเสมอในเรื่องการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ก็คือเมื่อถึงกำหนดเวลาการไถ่คืนทรัพย์สินแล้ว ผู้รับซื้อฝากไม่ยอมมาให้ไถ่หรือไม่ยอมให้ไถ่คืนกรณีนี้กฎหมายได้เปิดช่องทางให้สามารถนำเงินมาวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์ในจังหวัดนั้น หรือนายอำเภอ/ปลัดอำเภอ และใช้หนังสือของเจ้าพนักงานรับฝากเป็นหลักฐานแทนว่าได้มาไถ่ตามกำหนดเวลาแล้ว ซึ่งที่กฎหมายต้องเปิดช่องแบบนี้ไว้ก็เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากนั่นเอง
กฎหมายยังระบุอีกว่าการขายฝากจะคิดดอกเบี้ยไม่ได้เด็ดขาด จะคิดได้เฉพาะในรูปของสินไถ่หรือราคาไถ่ถอนเท่านั้น ซึ่งแต่เดิมสัญญาขายฝากสามารถตกลงราคาไถ่ถอนทรัพย์สินขายฝากได้ตามใจชอบเป็นจำนวนเท่าไรก็ได้ เนื่องจากไม่มีกฎหมายห้ามไว้ เพราะถือว่าไม่ใช่เป็นการคิดดอกเบี้ย เช่น ตกลงขายฝากที่ดิน 1 ล้านบาท แต่ตกลงราคาไถ่ไว้ 2 ล้านบาทภายใน 1 ปี ซึ่งทำให้ผู้ขายฝากอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะเสียเปรียบมาก
อย่างไรก็ดีตั้งแต่วันที่ 9 เมษายน 2541 ได้มีการปรับปรุงกฎหมายเพื่อช่วยคุ้มครองผู้ขายฝากอีกทางหนึ่ง โดยห้ามไม่ให้สัญญาขายฝากมีสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งหมายความว่าจากตัวอย่างข้างต้นที่ขายฝากราคา 1 ล้านบาท เคยกำหนดสินไถ่ 2 ล้านบาทภายใน 1 ปีนั้น จะต้องลดเหลือเพียงร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งจะมีสินไถ่เพียงแค่ 1,150,000 บาท
ที่กล่าวมาแล้วทั้งหมด เป็นแง่มุมทางกฎหมายที่พึงทราบในการทำสัญญาขายฝาก ซึ่งความไม่รู้อาจมีผลให้ท่านถูกเอารัดเอาเปรียบในเรื่องการทำสัญญาได้ง่ายๆ ปัญหาเหล่านี้ยิ่งเป็นสังคมชนบทห่างไกลความเจริญมากเท่าไหร่ ปัญหาการถูกเอารัดเอาเปรียบยิ่งมีมากขึ้นเท่านั้น ส่วนใหญ่เป็นปัญหาที่เกิดขึ้นจากความไม่รู้ การขาดความระมัดระวังที่ดีพอ รวมถึงปัญหาความสับสนระหว่างการทำสัญญาขายฝากกับสัญญาจำนองด้วย
ตัวอย่างปัญหาอันหนึ่งที่มักเกิดขึ้นบ่อยๆ จากความรู้เท่าไม่ถึงการณ์ เกิดจากการนำ น.ส.3 หรือโฉนดที่ดินไปเป็นประกันเพื่อขอกู้ยืมเงิน ซึ่งชาวบ้านนิยมเรียกกันว่าเอา น.ส. 3 หรือโฉนดไปจำนองไว้ ทุกครั้งที่ต้องการเงินเมื่อไหร่ก็จะไปเอาเงินจากเจ้าของเงินเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ พอหลายครั้งเข้าเจ้าของเงินก็จะให้เซ็นชื่อลงในหนังสือมอบอำนาจ ซึ่งไม่มีการกรอกข้อความแต่อย่างใด แล้วเจ้าของเงินก็จะไปกรอกข้อความในหนังสือมอบอำนาจเอง ให้กลายเป็นเรื่องขายที่ดินให้ดับเจ้าของเงิน หรืออาจกรอกข้อความเป็นเรื่องการขายฝากที่ดิน ทำให้เมื่อพ้นกำหนดการขายฝากที่ดินก็จะตกเป็นของเจ้าของเงินไปในที่สุด
อีกตัวอย่างหนึ่งเกิดขึ้นจากการที่ชาวบ้านมีความจำเป็นต้องใช้เงินอย่างเร่งด่วนจึงไปขอกู้ยืมจากเจ้าของเงิน โดยตกลงกันที่จะทำการจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินให้ถูกต้อง ตอนแรกคุยกันว่าเป็นเรื่องการขอจดทะเบียนจำนอง เอาเข้าจริง กลับกลายเป็นการจดทะเบียนขายฝากที่ดินโดยที่ชาวบ้านไม่ได้เฉลียวใจแต่อย่างใด ทำให้เมื่อพ้นกำหนดการขายฝากชาวบ้านไม่มีเงินไปไถ่ถอน ที่ดินก็จะตกไปเป็นของเจ้าของเงินในทันที
ในทางกฎหมายแล้ว สัญญาขายฝากกับสัญญาจำนองมีน้ำหนักแตกต่างกันมาก การเปลี่ยนธุรกรรมจำนองให้กลายเป็นธุรกรรมการขายฝาก จะมีผลให้เจ้าของเงินกู้อยู่ในฐานะได้เปรียบลูกหนี้เป็นอย่างมาก ที่เป็นเช่นนี้เพราะสัญญาขายฝากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อเลย ส่วนสัญญาจำนองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของผู้จำนองอยู่ และการจำนองไม่จำเป็นต้องมีการส่งมอบทรัพย์ ส่วนขายฝากในการกฎหมายต้องมีการส่งมอบทรัพย์ ดังนั้นเพื่อความไม่ประมาทเวลาไปจดทะเบียนจำนอง ควรตรวจสอบและตรวจเช็คให้รอบคอบก่อนจดทะเบียน เพื่อแยกแยะให้ถูกว่าเป็นการจดทะเบียนจำนองหรือจดทะเบียนขายฝากกันแน่
ความแตกต่างอีกอย่างหนึ่งอาจสังเกตได้จากค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและภาษี กล่าวคือขายฝากจะต้องชำระค่าธรรมเนียมเป็นค่าจดทะเบียนขายฝากในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยค่าธรรมเนียมการขายฝากผู้ซื้อเป็นผู้ออกเงินเวลาจดทะเบียน และผู้ไถ่ต้องใช้คืนให้แก่ผู้ซื้อพร้อมกับสินไถ่ (อย่างไรก็ตามคู่กรณีอาจตกลงกันให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเป็นผู้ออกก็สามารถทำได้ ) นอกจากการขายฝากต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนแล้ว ยังมีภาระต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามประมวลรัษฎากรอีกด้วย
ส่วนการจดทะเบียนจำนอง ผู้ขอจดทะเบียนจะเสียค่าธรรมเนียมในอัตราเพียงแค่ร้อยละ 1 ตามจำนวนทุนทรัพย์ที่จำนอง อย่างสูงไม่เกิน 200,000 บาท หรือในอัตราร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการเกษตร ทั้งนี้การจำนองไม่ต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ส่วนอากรแสตมป์พนักงานเจ้าหน้าที่จะเรียกเก็บต่อเมื่อสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินด้วย โดยผู้ให้กู้มีหน้าที่ต้องชำระ
จะเห็นได้ว่าการขายฝากอสังหาริมทรัพย์มีประเด็นและแง่มุมทางกฎหมายมากมายหลายประเด็นด้วยกัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์บ่อยครั้งต้องเกี่ยวข้องกับธุรกรรมประเภทนี้อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ซึ่งอาจเกี่ยวข้องทั้งในฐานะเป็นผู้ซื้อฝากและหรือในฐานะเป็นผู้ขายฝากก็ได้ สำหรับในกรณีท่านเป็นผู้ขายฝาก วิธีการง่ายๆ เพื่อป้องกันการถูกเอารัดเอาเปรียบสามารถกระทำได้ดังนี้
1. อย่าทำสัญญาการขายฝากระยะเวลาอันสั้นมากจนเกินไป ทั้งนี้ระยะเวลาขายฝากควรสอดคล้องกับความสามารถของท่านในการที่จะหาเงินมาไถ่ทรัพย์คืนได้บวกเวลาเผื่อเหลือเผื่อขาดไว้ด้วย ปกติที่ชาวบ้านทั่วไปนิยมทำกันจะมีระยะเวลาสั้นมากจนน่าตกใจ เช่น ขายฝากมีกำหนดระยะเวลาเพียงแค่ 3 เดือนบ้าง 6 เดือนบ้าง ซึ่งทำให้ความเสี่ยงในการต้องสูญเสียที่ดินจากการขายฝากมสูงมาก
2. เมื่อขายฝากอสังหาริมทรัพย์ขอให้ตระหนักว่าไม่มีทางเลือกอื่น นอกจากต้องไถ่ถอนภายในกำหนดเวลาเท่านั้น
3. อย่าหลงเชื่อว่าถ้าขายฝากหลุดเป็นสิทธิผู้รับซื้อฝากแล้ว ผู้รับซื้อฝากจะยอมให้ซื้อที่ดินคืน บ่อยครั้งผู้รับซื้อฝากให้คำมั่นโดยให้ผู้ฝากส่งดอกเบี้ยเป็นประจำ ซึ่งผู้ขายฝากหลงเชื่อส่งดอกเบี้ยเป็นเวลาหลายปี ปรากฏว่าผู้รับซื้อฝากได้ขายที่ดินแปลงนั้นให้กับผู้อื่นไปนานแล้ว
4. หากผู้รับซื้อฝากนัดไถ่ถอนการขายฝากในวันสิ้นสุดสัญญาการขายฝาก การนัดไถ่ถอน ณ สำนักงานที่ดินควรเป็นตอนเช้า ไม่ควรเป็นตอนบ่าย เพราะหากผู้รับซื้อฝากไม่มาตามนัด ผู้ขายฝากจะไม่สามารถนำเงินไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ได้ทันที่ดินอาจหลุดเป็นสิทธิจากการขายฝากได้
5. หลีกเลี่ยงการขายฝากที่ดินที่ระบุราคาการขายในสัญญาไม่ตรงกับที่เป็นจริงเช่น ขายฝากไว้ในราคาจริง 300,000 บาท แต่ผู้รับซื้อฝากให้ระบุในสัญญาว่าขายฝากเป็นเงิน 600,000 บาท โดยบวกดอกเบี้ยอีกเท่าตัว ทำให้เมื่อครบกำหนดไถ่ถอนการขายฝากก็ไม่อาจหาเงินมาไถ่ถอนได้ กลยุทธ์แบบนี้นิยมใช้กันมากในหมู่ผู้รับซื้อฝาก ผู้ขายฝาก จะต้องเข้าใจว่าราคาที่ระบุในสัญญาการขายฝาก กฎหมายไม่ให้บวกดอกเบี้ยเข้าไปด้วย โดยราคาที่ระบุสัญญาและจำนวนเงินที่ได้รับไปจะต้องตรงกัน จึงจะป้องกันการหลุดเป็นสิทธิจากการขายฝากได้
ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน
-
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
