การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากเพื่อนบ้าน
กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า
การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงได้ ปัญหาที่มักเกิดขึ้นเสมอในการครอบครองกรรมสิทธิ์ก็คือปัญหากับเพื่อนบ้าน จากการละเมิดสิทธิซึ่งกันและกัน บางครั้งเราถูกละเมิด แต่บางครั้งเราก็ละเมิดคนอื่นเสียเองโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์
ซึ่งการจัดการกับปัญหาเหล่านี้จำเป็นต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจในเรื่องสิทธิที่มีอยู่ทางกฎหมายให้ถ่องแท้ก่อน เพื่อจะได้ใช้เป็นข้อมูลพื้นฐานในการหาทางออกที่เหมาะสมในปัญหาระหว่างเรากับเพื่อนบ้าน อันจะเป็นกุญแจสำคัญที่นำไปสู่ความสงบสุข และความร่มเย็นในวิถีการอยู่อาศัยร่วมกันในระยะยาวต่อไป
ที่จริงแล้วกฎหมายบ้านเราให้สิทธิเสรีภาพแก่เจ้าบ้านจัดว่าทีเดียว เพราะเราจะสามารถทำอะไรต่อมิอะไรแทบทุกอย่างในบ้านเราได้ เพียงแต่ว่าต้องไม่ไปละเมิดหรือรบกวนความสงบสุขของผู้อื่นเท่านั้น โดยประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการคุ้มครองสิทธิในการอยู่อาศัยไม่ให้ไปละเมิดของเพื่อนบ้าน และไม่ให้เพื่อนบ้านมาละเมิดสิทธิของเราในชีวิตประจำวัน และเป็นปัญหาที่พึงต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ ได้แก่
ปัญหาขอบเขตกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ปัญหาพื้นฐานประการแรกที่มักเกิดขึ้นเสมอจากการขาดความรู้และความเข้าใจในขอบเขตกรรมสิทธิ์ ก็คือคนทั่วไปเมื่อเข้าถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งแล้วชอบสร้างสิ่งปลูกสร้างยื่นเข้าไปในที่ดินคนอื่น หรือบางครั้งก็ขุดและฝังรากยื่นล้ำเข้ามาในที่ดินบริเวณบ้านของเพื่อนบ้าน โดยเข้าใจว่าตัวเองสามารถทำได้เพราะไม่ได้ละเมิดที่ผิวดินแต่อย่างใด
ที่จริงแล้วเรื่องขอบเขตกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ผู้เป็นเจ้าของมีสิทธิ์ และมีหน้าที่ต้องปฏิบัติต่อผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ติดกัน หรือภาษากฎหมายเรียกว่า “ แดนกรรมสิทธิ์ ” จะถือว่าแดนแห่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นครอบคลุมทั้งเหนือพ้นพื้นดินและใต้พื้นดินด้วย ดังนั้นการกระทำการในลักษณะเช่นว่านั่นคือการละเมิดสิทธิของผู้อื่นทางกฎหมายอย่างเต็มๆ ซึ่งสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายได้
ปัญหาน้ำจากหลังคาบ้านหลังอื่นตกใส่ที่ดินของเรา ปัญหายอดนิยมอันดับหนึ่งที่พบกันเสมอก็คือปัญหาน้ำฝนจากหลังคาบ้านของเพื่อนบ้านไหลตกลงมาในบริเวณพื้นที่บ้านเรา หรือบางครั้งก็เป็นว่าน้ำฝนจากบ้านเราไหลเข้าไปตกลงในพื้นที่ของคนอื่น ซึ่งทำให้ที่ดินเกิดการกัดเซาะและมีน้ำท่วมขังเกิดขึ้น
ซึ่งทางกฎหมายแล้วถือว่าเป็นการละเมิดสิทธิแบบหนึ่ง ดังนั้นกรณีปลูกบ้านจึงควรต้องระมัดระวังในการสร้างหลังคา โดยต้องไม่ทำให้น้ำฝนตกลงยังทรัพย์สินของเจ้าบ้านที่อยู่ติดต่อกันเสียหาย เพราะแม้เรามิได้สร้างหลังคารุกล้ำเข้าไปในที่ดินของเพื่อนบ้าน แต่เวลาฝนตกน้ำฝนจากหลังคาอาจตกลงในเขตบ้านคนอื่นที่อยู่ติดกันจนอาจก่อให้เกิดความเสียหาย ซึ่งผู้เสียหายมีสิทธิฟ้องร้องเรียกค่าสินไหนทดแทนและฟ้องร้องให้มีการรื้อถอนได้ ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดจึงควรป้องกันไว้แต่เนิ่นๆ โดยการทำรางน้ำฝน
ปัญหากิ่งไม้รุกล้ำ กรณีพิพาทระหว่างเพื่อนบ้านอีกกรณีหนึ่งคือปัญหากิ่งไม้รุกล้ำ เพราะปัจจุบันบ้านส่วนใหญ่มีพื้นที่ค่อนข้างจำกัด แต่เจ้าของกลับกลับต้องการปลูกต้นไม้มากๆ แถมยังชอบปลูกชิดติดแนวเขตที่ดินเพื่อนบ้านด้วย บ่อยครั้งที่ต่างฝ่ายต่างปลูกชิดแนวเขตทำให้เกิดการรุกล้ำไปยังที่ดินข้างเคียง ยิ่งไปกว่านั้นกิ่งไม้ที่ยื่นล้ำเข้าไปก็ยังผุพังตกลงมาทับหลังคาเพื่อนบ้านจนได้รับความเสียหายให้เห็นอยู่บ่อยๆ
เรื่องดังกล่าวกฎหมายวางหลักการไว้ว่า กรณีกิ่งไม้ของเพื่อนบ้านยื่นล้ำเข้ามาในเขตที่ดินบ้านเรา ก่อนอื่นจะต้องบอกกล่าวให้เพื่อนบ้านเป็นผู้ตัดให้เราก่อน ถ้าบอกเป็นระยะเวลาพอสมควรแล้วแต่เพื่อนบ้านไม่ยอมตัดสักที กฎหมายจึงให้สิทธิเราเป็นผู้ตัดด้วยตัวเองได้ ยกเว้นกรณีเป็นรากไม้รุกเข้ามาในเขตที่ดิน เราสามารถตัดเองได้โดยไม่ต้องบอกกล่าวเจ้าของต้นไม้ก่อน
ส่วนเจ้าของต้นไม่ที่แผ่กิ่งก้านสาขาเข้าไปในบ้านของผู้อื่นนั้น จะต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าสินไหมทดแทน หากกิ่งไม้หักตกลงมาทำความเสียหายแก่ทรัพย์สินของผู้อื่น เช่นทำให้หลังคาบ้านคนอื่นพังก็ต้องออกค่าใช้จ่ายซ่อมแซมให้ เป็นต้น
ปัญหากรณีมีการขุดดิน สร้างบ่อน้ำหรือสระ ปัญหากวนใจอันหนึ่งก็คือ ปัญหาที่เพื่อนบ้านมีการขุดดิน ขุดบ่อ หรือสร้างสระน้ำใกล้ๆ กับบริเวณบ้านเรา ในทางปฏิบัติแม้จะอ้างว่ากระทำในเขตบริเวณเขาก็ตาม แต่ก็มักส่งผลถึงที่ดินและกระทบถึงการใช้ประโยชน์ที่ดินในบ้านเราด้วย
ในทางกฎหมายแล้วระบุไว้ชัดเจนว่า การสร้างบ่อ สระ หลุมรับน้ำโสโครก หรือหลุมรับปุ๋ยหรือขยะมูลฝอยนั้นห้ามขุดในระยะสองเมตรจากแนวเขตที่ดิน และยังห้ามมิให้ขุดดินหรือบรรทุกน้ำหนักบนที่ดินเกินควร
จนอาจเป็นเหตุอันตรายแก่ความอยู่มั่นแห่งที่ดินติดต่อ เว้นกรณีที่จะต้องมีการจัดการเพียงพอเพื่อป้องกันความเสียก่อน
ปัญหาเรื่องรั้วรอบขอบเขตบริเวณบ้าน ปัญหาอีกเรื่องหนึ่งที่ประสบกันอยู่เสมอ ได้แก่ ปัญหากรรมสิทธิ์ในรั้ว กำแพง รั้วต้นไม้ หรือคูน้ำที่ใช้กั้นเป็นเขตที่ดิน ที่มักมีปัญหาคลุมเครือไม่ชัดเจนว่าใครจะเป็นเจ้าของกันแน่ และแต่ละฝ่ายมีสิทธิมากน้อยเพียงใดในการดำเนินการกับรั้วดังกล่าว
ในทางกฎหมายแล้วถือว่ารั้ว กำแพง รั้วต้นไม้ คู ซึ่งเป็นเขตกั้นที่ดินนั้น เป็นของเจ้าของที่ดินทั้งสองข้างร่วมกัน และเจ้าของแต่ละข้างมีสิทธ์ที่จะตัดรั้วต้นไม้หรือถมคูนั้นได้จนถึงแนวเขตที่ดินของตนเท่านั้น ภายใต้เงื่อนไขว่าจะต้องก่อกำแพงหรือทำรั้วตามแนวเขตนั้นด้วย
ปัญหากรรมสิทธิ์และผลประโยชน์ของต้นไม้บริเวณแนวเขตที่ดิน การถือครองบ้านและที่ดินในต่างจังหวัดมักมีปัญหามีต้นไม้อยู่บริเวณแนวเขตที่ดิน ที่เป็นเช่นนี้เพราะสมัยก่อนนิยมปลูกต้นไม้กั้นอาณาเขตที่ดินของใครของมันให้ชัดเจน ปัญหาที่ตามมาถึงปัจจุบันก็คือใครเป็นเจ้าของต้นไม้กันแน่ และดอกผลของต้นไม้ดังกล่าวใครกันจึงมีสิทธิเก็บเกี่ยวใช้ประโยชน์
ในแง่กฎหมายแล้ว กรณีต้นไม่บนแนวเขตที่ดินให้ถือว่าเจ้าของที่ดินทั้งสองข้างเป็นเจ้าของต้นไม้ร่วมกัน ดอกผลที่เกิดจากต้นไม้จึงมีสิทธิเท่าๆ กัน ส่วนในกรณีหากมีการตัดต้นไม้ออก ไม้ก็จะถือเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ละฝ่ายเท่าๆ กันด้วย ทั้งนี้หากเจ้าของแต่ละฝ่ายจะต้องการให้ขุดหรือตัดต้นไม้ก็ได้ ค่าใช้จ่ายในการตัดหรือขุดต้องเสียเท่ากันทั้งสองฝ่าย แต่ถ้าเจ้าของอีกฝ่ายหนึ่งสละสิทธิในต้นไม้นั้นฝ่ายที่ต้องการขุดหรือตัดต้องเสียค่าใช้จ่ายฝ่ายเดียว อย่างไรก็ตามกรณีต้นไม้นั้นเป็นหลักเขตที่สำคัญ เมื่อขุดแล้วอาจทำให้เขตที่ดินไม่ชัดเจน กรณีนี้กฎหมายบัญญัติไว้ว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดจะขุดหรือตัดออกไม่ได้เป็นอันขาด
สำหรับดอกผลแห่งต้นไม้ที่หล่นตามธรรมชาติ หากตกลงในที่ดินแปลงใด กฎหมายให้ถือว่าเป็นดอกผลของที่ดินแปลงนั้นไปโดยปริยาย
กรณีสัตว์เลี้ยงเพื่อนบ้านก่อความรำคาญ ปัญหาที่มักก่อความรำคาญระหว่างเรากับเพื่อนบ้านอีกเรื่องหนึ่งคือปัญหาสัตว์เลี้ยง เช่น สุนัขหรือแมวเข้ามาสร้างความเดือดร้อนในเขตบ้านของเรา เช่นเข้ามากัด เข้ามาทำลายสิ่งของในบ้าน ปัญหาการถ่ายอุจจาระ ปัญหาเข้ามาคุ้ยขยะ ทำความสกปรกให้เกิดขึ้น
เรื่องอย่างนี้กฎหมายวางหลักเกณฑ์ไว้ว่า ผู้ที่ได้รับความเสียหายจากการกระทำของสัตว์ดังกล่าวมีสิทธิเรียกร้องเอาค่าสินไหนทดแทนจากเจ้าของสัตว์ หรือจากบุคคลผู้รับเลี้ยงรับรักษาไว้แทนเจ้าของ ส่วนผู้ได้รับความเสียจะทำร้ายสัตว์หรือฆ่าสัตว์เพื่อเป็นการแก้แค้นไม่ได้ เพราะอาจมีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์และอาจถูกฟ้องร้องฐานละเมิดอีกด้วย
ปัญหาเรื่องการส่งเสียงดังรบกวน เช่น เปิดวิทยุเสียงดัง จัดงานเลี้ยงดื่มสุรา เมาแล้วโวยวายเอ็ดตะโรเป็นประจำ ทำให้เพื่อนบ้านใกล้เคียงเดือดร้อนรำคาญนั้น ตามกฎหมายแล้วถือเป็นความผิดทางอาญาลหุโทษ ฐานส่งเสีย หรือทำให้เกิดเสียง หรือการทำความอื้ออึงโดยไม่มีเหตุผลอันควร จำให้ประชาชนตกใจหรือเดือดร้อน ดังนั้นเราจึงมีสิทธิฟ้องร้องได้
ที่กล่าวมาแล้วทั้งหมดมุ่งย้ำให้เราทราบสิทธิและขอบเขตของสิทธิที่เรามีอยู่ และได้ไม่ไปละเมิดสิทธิของผู้อื่น ขณะเดียวกันก็จะได้ใช้สิ่งเหล่านี้เป็นข้อมูลช่วยในการป้องปรามไม่ให้เพื่อนบ้านมาละเมิดสิทธิของเรา อันจะช่วยให้เกิดความสงบสุขร่มเย็นในการอยู่อาศัย และส่งผลให้การเก็บเกี่ยวผลตอบแทนในแง่การลงทุนกระทำได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย
ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า การมีปัญหากันกับเพื่อนบ้านเท่ากับว่าท่านกำลังทำลายบรรยากาศในการอยู่อาศัยที่ดีให้เลวร้าย ดังนั้นวิธีที่ดีที่สุดควรเน้นใช้การพูดคุยเจรจาแบบถ้อยทีถ้อยอาศัยกัน ในลักษณะของการร่วมมือร่วมใจภายใต้เงื่อนไขที่ต่างฝ่ายต่างเข้าใจในกฎกติกาที่กฎหมายกำหนด สำหรับเรื่องการฟ้องร้องกันขอให้ถือเป็นทางเลือกสุดท้ายจริงๆ เท่านั้น
ที่มา : ซื้อขายบ้านเพื่อการลงทุน
-
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
