การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง และที่สำคัญคือให้ผลตอบแทนค่อนข้างดี โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับทางเลือกลงทุนลักษณะอื่น ทั้งนี้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะเป็นการลงทุนทางอ้อมในลักษณะของการระดมทุนจากคนจำนวนมาก ผ่านการขายหน่วยลงทุนเพื่อนำเงินก้อนใหญ่ในมาให้มืออาชีพไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แทน โดยเมื่อเปิดขายให้กับประชาชนทั่วไปในครั้งแรกแล้ว บริษัทหลักทรัพย์ผู้จัดทั้งกองทุน ก็จะนำหน่วยลงทุนเหล่านั้นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เพื่อให้มีสภาพคล่องคล้ายหุ้นตัวหนึ่ง ซึ่งจะเป็นผลให้ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายเปลี่ยนมือในระหว่างที่กองทุนยังไม่ครบอายุได้
ปกติแล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่จะจัดตั้งขายให้ประชาชนทั่วไป สามารถทำได้ 2 รูปแบบด้วยกัน คือรูปแบบแรกเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ระบุเฉพาะเจาจง (Specific Property Fund : SPR) โดยระบุไว้ชัดเจนหรือเจาะจงตั้งแต่ต้นเลยว่าจะนำเงินที่ได้ไปลงทุนซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ในโครงการใด ซึ่งกองทุนเท่าที่เปิดขายกันมามักเป็นกองทุนรูปแบบนี้เป็นสำคัญ และรูปแบบที่สองจะเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ระบุเฉพาะเจาะจง (Non-Specific Property Fund : NPR) คือไม่ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าจะนำเงินไปลงทุนในโครงการไหนเพียงแต่กำหนดประเภทของอสังหาริมทรัพย์และทำเลที่ตั้ง ที่จะซื้อหรือเช่าไว้กว้างๆ เท่านั้น ทางการเงินแล้ว การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นทางเลือกในการลงทุนที่มีจุดเด่นเฉพาะตัวอยู่มากมายหลายประการด้วยกัน ทั้งนี้จุดเด่นสำคัญๆ ก็คือ
1. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้รับสิทธิพิเศษจากภาครัฐในการยกเว้นภาษีและลดหย่อนค่าธรรมเนียม การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการลงทุนผ่านช่องทางนี้จึงมีโอกาสได้ผลตอบแทนดีว่าการลงทุนทั่วไป
2. ด้วยเหตุที่ทางการกำหนดให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต้องจ่ายเงินปันผลขั้นต่ำร้อยละ 90 ของกำไรสุทธิทุกปีให้กับนักลงทุน ดังนั้นการลงทุนรูปแบบนี้จึงมักมีรายได้ประจำในรูปเงินปันผลเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ
3. ผลตอบแทนของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีความโน้มเอียงที่จะขึ้นอยู่กับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน มากกว่าที่จะขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของดัชนีตลาดหลักทรัพย์และแนวโน้มอัตราดอกเบี้ย เหมือนหลักทรัพย์อื่นๆ ดังนี้การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จึงเท่ากับเป็นการลงทุนในหลักทรัพย์ที่ไม่แปรผันตามภาวะตลาด (Defensive Stocks) และสามารถใช้เป็นทางเลือกทางหนึ่งในการกระจายการลงทุน (Diversification) เพื่อลดความเสี่ยงได้เป็นอย่างดี
4. เงื่อนไขข้อกำหนดที่ให้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถก่อภาระผูกพันได้ ต้องใช้เงินลงทุนเพียงอย่างเดียว ทำให้กองทุนไม่มีภาระดอกเบี้ยที่จะต้องชำระแก่สถาบันการเงิน นอกจากนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนไปลงทุนยังเปรียบเสมือนหลักทรัพย์ค้ำประกันการลงทุน ทำให้โอกาสที่นักลงทุนจะสูญเสียเงินลงทุนทั้งหมด จึงมีน้อยเมื่อเทียบกับการลงทุนอื่นๆ
5. ในมุมของผู้ประกอบการสามารถใช้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการระดมทุนแทนการกู้เงินจากธนาคารพาณิชย์ได้โดยอาศัยการขายโครงการที่ตนเองพัฒนาอยู่ให้กับกองทุนฯ เพื่อนำเงินทุนที่ได้ไปใช้ในการชำระหนี้ หรือพัฒนาโครงการอื่น ๆ ต่อไป ทั้งนี้สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหนักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้มีการผ่อนปรนหลักเกณฑ์ในการถือหน่วยลงทุนให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เดิมและบุคคลที่เกี่ยวข้องสามารถถือหน่วยลงทุนรวมกันได้ไม่เกินร้อยละ 33
6. กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์สัญชาติไทย จึงเป็นช่องทางสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนต่างชาติสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทย ผ่านการซื้อหน่วยลงทุนของกองทุนฯ ดังกล่าวนี้ได้ โดยไม่มีการจำกัดเพดานการถือครองหน่วยลงทุน แม้โดยสภาพแล้วกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มีจุดเด่น และจุดน่าสนใจในการลงทุนอยู่มากมายหลายประการก็ตาม แต่โดยเหตุที่เงื่อนไขความสำเร็จของการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นอกจากขึ้นอยู่กับตัวอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนถือครองแล้ว
ส่วนสำคัญอีกส่วนหนึ่งยังขึ้นอยู่กับความสามารถ ทักษะ ความรู้ และความชำนาญในเรื่องการจัดการทรัพย์สินของมืออาชีพที่ไว้ใจมอบหมายให้ลงทุนแทนเราด้วย ขอให้ระลึกไว้เสมอว่า การฝากเงินให้ผู้อื่นลงทุนแทน ก็มีโอกาสผิดพลาดและล้มเหลวได้ง่ายๆ เหมือนกัน โดยเฉพาะถ้าหากไม่ระมัดระวัง พลั้งเผลอไปฝากเงินไว้กันคนที่ไม่ใช่มืออาชีพแท้จริง หรือฝากไว้กับผู้ไม่สุจริตโดยรู้เท่าไม่ถึงการณ์ ด้วยเหตุนี้ก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทุกครั้ง ผู้ลงทุนจึงเลี่ยงไม่พ้นที่จะต้องศึกษาหาความรู้และทำความเข้าใจกับการลงทุนชนิดนี้ให้ดีเสียก่อน
-
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
