กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ
โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
9 เหตุผลที่ต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายสำคัญอย่างหนึ่งของชีวิตเลยทีเดียว เพราะการเป็นแลนด์ลอร์ดจะเสมือนกับการมีรถยนต์ส่วนตัว เพื่อใช้ในการเดินทางไปสู่อิสรภาพทางการเงินได้
ที่กล่าวเช่นนี้เพราะการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะก่อให้เกิดประโยชน์และผลตอบแทนตามมาอย่างมากมายหมาศาลต่อเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ อันจะกรุยทางไปสู่การมีอิสรภาพทางการเงินได้ในที่สุด ทั้งนี้ประโยชน์ต่าง ๆ ที่จะได้รับจากการลงทุนในอสัีงหาริมทรัพย์หากแยกแยะเป็นข้อๆ จะมีดังต่อไปนี้
1. การเพิ่มค่าของอสังหาริมทรัพย์เมื่อถือครองไปนานๆ (Real Estate Appreciation)
อสังหาริมทรัพย์จัดเป็นสินทรัพย์ชั้นดี ที่เมื่อถือครองไปนานๆ จะสามารถเพิ่มค่าได้เองโดยอัตโนมัติ ทั้งนี้จากสถิติตั้งแต่ช่วงสงครามโลกครั้งที่สองเป็นต้นมา แม้ราคาบ้านอาจแกว่งตัวขึ้นลงได้ในระยะสั้น ๆ บ้าง แต่ในระยะยาวแล้วพบว่าราคาบ้านมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เฉลี่ยอยู่ที่ประมาณปีละ 5% นอกจากนั้นการลงทุนลักษณะนี้ยังสามารถนำรายได้ค่าเช่ามาใช้ผ่อนชำระคืนเงินกู้ที่ซื้อลงทุนได้ด้วย ดังนี้นยิ่งถือครองนานไปเท่าไหร่ความมั่งคั่งก็จะยิ่งเพิ่มขึ้นมากเพียงนั้น
2. เป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำ (Low-risk Investment)
จะแตกต่างจากการลงทุนในตลาดหุ้นอย่างเห็นได้ชัด ทั้งนี้ตลาดหุ้นจะุผันผวนและขึ้นลงอยู่ตลอดเวลา แต่สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แล้วจะมีเสถียรภาพมากกว่า
ทั้งนี้ไม่ว่าจะเป็นในช่วงที่ตลาดซบเซาหรือตกต่ำ ยังไงเสียอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็ยังคงมูลค่าอยู่ ราคาจะไม่ตกลงมาก ซึ่งแตกต่างจากหุ้นหรือสินทรัพย์ทางการเงินประเภทอื่นที่มุลค่าในแตละห้วงเวลาสามารถขึ้นลงได้อย่างมากมาย และอาจลดลงจนหมดค่าเลยก็ได้ ดังนั้นจึงพูดได้ว่าในระยะยาวแล้วตราบในที่ยังถือครองอสังหาริมทรัพย์อยู่ การลดลงของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในบางช่วงฝหรือบางขณะ จะไม่ส่งผลกระทบต่อกลยุทธ์การลงทุนในระยะยาวแต่อย่างใด
3. สร้างรายได้ (Income)
การถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่ทำให้เกิดรายได้ที่มั่นคงและมีเสถียรภาพทั้งนี้ภายใต้เงือนไขว่าต้องจัดการบริหารเลือกให้ได้ผู้เช่าที่ดี อย่างระมัดระวังด้วย
ปกติแล้วผู้เช่าที่ดีจะมีความสุขและพอใจที่จะจ่ายค่าเช่าให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทุกเดือน เพื่อแลกกับการได้อยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการดูแลและจัดการเป็นอย่างดี ซึ่งการปรับเพิ่มค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปี หรือแต่ละคราว จะเป็นช่องทางสำคัญทางหนึ่งในการช่วยเพิ่มผลตอบแทนให้กับเจ้าของได้เป็นอย่างดี
4 . เป็นการกระจายรายได้ (Diversification of Income)
การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าช่วยให้เจ้าของมีแหล่งรายได้เสริมจากการทำงานนอกเวลาเพิ่มเติมจากรายได้ประจำ โดยเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ายังคงสามารถทำงานประจำที่ทำอยู่ได้ตามปกติ ซึ่งการมีรายได้จากค่าเช่ามาเป็นส่วนเสริมจะช่วยให้ไม่ต้องกังวลกับปัญหาการถูกให้ออกจากงานหรือการตกงาน ทั้งนี้ยังช่วยทำให้คนทำงานผู้ซึ่งรู้สึกเบื่องานมีทางเลือกในการเกษียณก่อนกำหนดได้
5. เป็นการกระจายการลงทุน (Diversification of Investments)
ส่วนนี้ถือเป็นผลพลอยได้ควบคู่ไปกับการกระจายรายได้ ทั้งนี้ตามหลังการลงทุนที่ถูกต้องแล้ว การกระจายการลงทุนถือเป็นหลังปฏิบัติที่พึงต้องกระทำเพื่อลดความเสี่ยงในการลงทุน
ทั้งนี้นักวางแผนการเงินส่วนใหญ่มักแนะนำให้คนที่เกษียณอายุแล้ว เปลี่ยนการลงทุนจากที่เสี่ยงสูงไปสู่การลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำแทนซึ่งอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจัดเป็นสินทรัพย์ที่มีคุณลักษณะเหมาะอย่างยิ่ง
6. เท่ากับเป็นการสร้างงานนอกเวลาให้กับตัวเอง (Part-time Commitment)
การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าทำให้เช้าของสามารถกำหนดเวลาในการทำงานได้ด้วยตัวเอง ยิ่งหากเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ใกล้บ้านหรือที่พักด้วยแล้ว การดำเนินการทุกอย่างจะยิ่งสะดวกที่จะทำในเวลาว่างได้่โดยไม่รบกวนการทำงานประจำ ดังนั้นยิ่งได้อสังหาริมทรัพย์ที่่สะดวกในการบริหารจัดการมากเท่าไหร่ถือว่ายิ่งดีเท่านั้น เพราะจะประหยัดทั้งเงินและเวลาไปได้พร้อม ๆ กัน
7. เป็นช่องทางลงทุนโดยใช้เงินคนอื่น (Leverage)
จุดเด่นที่สำคัญที่สุดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าก็คือสามารถกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในระยะยาวได้มาก ทำให้ใช้เงินลงทุนน้อย และการกู้ยืมยังทำได้ง่ายกว่าการกู้ยืมโดยทั่วไป ยิ่งเป็นการกู้เพื่อซื้อบ้านด้วยแล้วผู้ลงทุนมีโอกาสกู้ได้ในวงเงินค่อนข้างสูง ระยะเวลาค่อนข้างนานและยังเสียอัตราดอกเบี้ยต่ำเป็นพิเศษอีกด้วย
8. ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีในระยะสั้น (Short-term Tax Advantages)
แม้ว่ารายได้จากค่าเช่าผู้ลงทุนจำเป็นจะต้องนำมารวมกับรายได้อื่นๆ เพื่อเสียภาษี แต่ในส่วนของรายได้จากการเช่า รายจ่ายต่างๆ ก็สามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ ทั้งนี้กฏหมายบ้านเรากำหนดให้การคำนวณเงินได้สุทธิของบุคคลธรรมดาจากรายได้ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์สามารถหักค่าใช้จ่ายได้สองแบบ คือหักตามที่จ่ายจริงหรือหักเป็นแบบเหมาก็ได้ นอกจากนั้นสำหรับบุคคลทั่วไปแล้ว ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านยังสามารถนำมาหังเป็นค่าลดหย่อนภาษีได้สูงถึงปีละ 100,000 บาทด้วย
9. ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีในระยะยาว (Long_term Tax Advantages)
การถือครองหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในทางการเงินแล้ว จัดเป็นกลยุทธ์อย่างหนึ่งที่ช่วยชะลอการจ่ายภาษีจากมูลค่าเพิ่มหรือกำไรที่ได้รับจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้ เพราะผู้ลงทุนจะยังคงไม่ต้องเสียภาษีตราบใดที่ยังไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองนั้นออกไป
นอกจากนั้นสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านแล้ว ภาษีเงินได้จากการขายบ้านยังได้สิทธิพิเศษ คือสามารถขอคืนภาษีได้ทั้งจำนวนหากเป็นกรณีของการขายบ้านหลังเก่าแล้วซื้อบ้านหลังใหม่ภายใน 1 ปี
ที่มา : How to buy & manage rental properties for financial freedom.
-
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ 1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบา...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
