การเป็น "แลนด์ลอดร์ด (Landlord)" หรือเป็น "เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า (Own Rental Property)
เป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างยิ่่งยวด ถึงขึ้นที่ทุกคนควรต้องกำหนดให้เป็นเป้าหมายส...
ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญเป็นพิเศษก่อนตัดสินใจลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์
1. ต้องศึกษาหนังสือชี้ชวนในการลงทุนในหน่วยลงทุนประเภทนี้ให้ถ่องแท้ก่อนเสมอ เพื่อทราบเงื่อนไขการลงทุนนโยบายการลงทุน ผู้มีส่วนได้เสียในกองทุนและรายละเอียดทรัพย์สินที่กองทุนฯออยู่ว่ามีความน่าสนใจหรือไม่เพียงใด นโยบายการจ่ายเงินปันผล ค่าธรรมเนียมและค่าวใช้จ่ายต่างๆ ว่าสมเหตุสมผลหรือไม่ (หนังสือชี้ชวน ขอได้จากบริษัทหลักทรัพย์ผู้ออกกองทุน ตัวแทนจำหน่าย หรือดูได้จากโมเพจตลาดหลักทรัพย์ www.set.or.th )
2. ต้องดูว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นกองทุนประเภทใด ถ้าเป็นประเภทระบุเฉพาะเจาะจงก็คงต้องดูให้รู้ว่า กองทุนนี้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อะไร ในโครงการอะไร ทั้งนี้ต้องแน่ใจเสียก่อนว่าโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ระยะเหล่านั้น น่าจะลงทุนจริง ๆ ไม่ใช่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่รับโอนมาจากผู้มีส่วนได้ส่วนเสียกับกองทุน ด้วยราคาแพงๆ
3. ดูว่าอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนฯ ถือครองอยู่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาเช่าระยะสั้นหรือสัญญาเช่าระยะยาว ถ้าเป็นประเภทที่ผู้เช่ามีสัญญาการเช่าระยะยาว เช่าอาคารศูนย์ การค้า จะถือว่ามีความเสี่ยงน้อยกว่ากรณีเป็นประเภทที่มีสัญญาเช่าระยะสั้นเช่น อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม เพราะโอกาสเลิกสัญญาเช่าจะมีน้อยกว่า
4. ต้องดูว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองเป็นประเภทมีสิทธิครอบครองอย่างถาวร (Freehold Property) หรือเป็นประเภทมีสิทธิครอบครองได้ภายในระยะเวลาจำกัด (Leasehold Property) เช่น สิทธิกาเช่าระยะยาว ซึ่งในแง่การลงทุนแล้วการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิเป็นเจ้าของแบบถาวรน่าสนใจกว่า เพราะลงทุนแล้วมีโอกาสได้ทั้งผลตอบแทนในรูปค่าเช่า และกำไรจากการขาย แต่ถ้าหากเป็นกรณีลงทุนในสิทธิการเช่าจะได้ผลตอบแทนเฉพาะค่าเช่าภายในระยะเวลาที่ถือสิทธิในสัญญาแต่เพียงอย่างเดียวเท่านั้น ซ้ำร้ายมูลค่าสิทธิถือครองนับวันมีแต่จะลดลงเรื่อย ๆ ตามอายุของสิทธิการเช่าที่สั้นลงด้วย
5. กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะมีความเสี่ยงมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับการบริหารจัดการการลงทุนของบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนต่างๆ ด้วยปัญหาที่พบเจออยู่เสมอก็คือบริษัทหลักทรัพย์ที่จัดตั้งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีความรู้และความชำนาญมากเพียงพอที่จะบริหารการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ ทำให้กองทุนบางกองทุนถูกใช้เป็นเครื่องมือในการขายออกของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไป ดังนั้นจึงควรเลือกลงทุนกับบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนที่น่าเชื่อถือ มีผลงานที่ผ่านมารเป้ฯที่ยอมรับเท่านั้น
6. ประสิทธิภาพของการจัดการอสังหาริมทรัพย์ นอกจากขึ้นอยู่การบริหารจัดการแล้ว ยังขึ้นกับสภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภาวะเศรษฐกิจโดยทั้งไปด้วย ซึ่งความผันผวนในแต่ละห้วงเวลา อาจมีผลให้ผู้ลงทุนมีความเสี่ยงที่ไม่ได้รับเงินปันผลอย่างสม่ำเสมอ จากการที่ค่าเช่าปรับตัวลดลง หรือเก็บค่าเช่าได้ไม่ครบจำนวน ดังนั้นผู้ลงทุนจำจำเป็นต้องติดตามภาวะอสังหาริมทรัพย์และประเภทอย่างใกล้ชิดอย่างต่อเนื่องและให้ความสำคัญกับปัจจัยที่จะส่งผลกระทบต่อภาวะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น การขยายตัวทางเศรษฐกิจ ภาวะอัตราดอกเบี้ย วัฏจักรของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ด้วย
7. ควรเลี่ยงลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์บางกองที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่เพียงแห่งเดียว หรือมีการกระจายการลงทุนที่น้องเกินไป เพราะถือเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงสูง ทั้งนี้กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ดีควรเป็นกองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ทำเล และหลายๆ ประเภท
8. เมื่อเปิดขายหน่วยลงทุนครั้งแรกแล้ว การซื้อขายหน่วยลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์หลังจากนั้น ผู้ลงทุนสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนได้ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งราคาที่ซื้อขายกันอาจสูงกว่า หรือต่ำกว่ามูลค่าสินทรัพย์สุทธิก็ได้ แต่สำหรับในเมืองไทยแล้ว มีความโน้มเยงที่จะเป็นการซื้อขาย ณ ระดับราคาที่ต่ำกว่า N.A.V. เป็นสำคัญ ซึ่งเป็นอุปสรรคอย่างมากต่อการเปิดขายกองทุนฯ ใหม่ๆ ให้กับประชาชนทั่วไป เพราะซื้อแล้วพอจดทะเบียน ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ราคาจะลดลง ทำให้การซื้อในตลาดหลักทรัพย์มีโอกาสซื้อได้ถูกว่าราคาที่เปิดขายเป็นครั้งแรก
-
- กลยุทธ์ทำเงินในอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ โลกเรานี้มีคนจำนวนมากคิดลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่พอซื้ออสังหาริมทรัพย์มาถึอครองเข้าจริงๆ กลับจนปัญญา ไม่รู้ว่าจะต้องทำอย่างไรถึงจะทำเง...
- การจัดการธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ สารพัดเทคนิคทีใช้จัดการกับธุรกิจบ้านเช่า ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการหาผู้เช่า การจัดการกับผู้เช่านิสัยไม่ดี หรือแม้แต่การจัดการความเสี่ยงที่อ...
- คนทั่วไปมักจิดกันว่าการทำธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เช่นทำ อพาร์ตเม้นต์ หรือซื้อหาคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็นเรื่องทำได้งาย ซึ่งความคิดเช่นนี้มีโอกาสที่จะเป็นจริงน้อยมาก เพราะจะเกิ...
- การคัดกรองผู้เช่าอย่างชาญฉลาด หลายคนคงเคยได้ยินได้ฟังข่าวเกี่ยวกับบ้านเช่าที่ผู้เช่านำมาใช้เป็นแหล่งเก็บยาบ้า หรือนำมาทำธุรกิจผิดกฎหมาย จนตำรวจต้องบุกเข้าไปทลายแหล่งจัดเก็บเหล่...
- เคล็ดลับการคัดกรองให้ได้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ปกติสิ่งที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักต้องการจากผู้เช่าจะมีอยู่สองสิ่งหลักๆ คือสิ่งแรกอยากได้ผู้เช่าที่จ่ายค่าเช่าตรงเวลา แล...
- ข้อพึงระวังก่อนลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) เป็นทางเลือกในการลงทุนที่น่าสนใจอย่างหนึ่งในปัจจุบัน เพราะใช้เงินน้อย มีสภาพคล่องสูง แล...
- ทำไมถึงต้องใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ช่วยขาย-เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้ คนทั่วไปมักคิดว่าการซื้อขาย – เช่า อสังหาริมทรัพย์ หากกระทำด้วยตัวเองน่าจะได้เปรียบกว่าการให้คนอื่นมาดำ...
- กุญแจสำคัญอย่างหนึ่งของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็น สำนักงานให้เช่า บ้านเช่า อพาร์ตเมนต์ นั่นก็คือ การมีผู้เช่าที่ดีที่จ่ายค่าเช่าทุกเดือนตรงเวลา และช่วยดูแลรักษาอ...
- ซื้อบ้านสองสัญญา : ผลประโยชน์ซ่อนเงื่อนที่ต้องระวัง การซื้อบ้านแบบสองสัญญา โดยฉบับหนึ่งเป็นสัญญาซื้อขายที่ดินและอีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างบ้าน กำลังเป็นประเด็นที่ได้รั...
- กลยุทธ์รับมือ 8 ปัญหากวนใจจากบ้านเช่า การลงทุนในบ้านเป็นกิจกรรมที่ต้องอาศัยเวลาค่อนข้างนานกว่าจะสัมฤทธิ์ผลได้ ดังนั้นจึงเกี่ยวกันโดยตรงกับการถือครองกรรมสิทธิ์อย่างยากจะหลีกเลี่ยงไ...
- ขายฝาก : รู้ไว้ใช้และไว้ระวัง นอกเหนือไปจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติที่คุ้นเคยกันดีแล้ว “ ขายฝาก ” ยังเป็นธุรกรรมอีกประเภทหนึ่งที่มีบทบาทสำคัญ ในการซื้อขายเปลี่ยนมืออสังหาร...
- 8 เคล็ดลับใช้ “สิทธิเก็บกิน” เพิ่มวามสำเร็จในการลงทุน “สิทธิเก็บกิน” เป็นทรัพย์สินทางกฎหมายชนิดหนึ่งซึ่งถือเป็นส่วนประกอบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์ โดยในบรรดาทรัพย์สินที่มีอยู่มากมาย...
- กฎหมายน่ารู้เกี่ยวกับขาย ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 1. กรรมสิทธิ์ คือสิทธิในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน 2. สิทธิครอบครอง คือสิทธิที่ยึดถือครอบครองทรัพย์สินไว้เพื่อตน เช่น ผู้เช่าบ้านย่อม...
- เทคนิคป้องกันการเสียสิทธิที่ดิน จากการถูกครอบครองปรปักษ์ ในบ้านเรามีคนจำนวนมากทีเดียวที่ถือครองที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่ทำอะไร เพื่อรอเวลาให้มูลค่าสูงขึ้นมากๆ จำได้ไว้ขายในอนาคต เกือบท...
- 9 กลยุทธ์ประหยัดภาษีโรงเรือนและที่ดิน “ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” เป็นภาษีท้องถิ่นสำคัญที่มีบทบาทกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างมาก ที่เป็นเช่นนี้เนื่องจากภาษีตัวนี้ถือเป็นค่าใช้...
- การขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านและที่ดินเป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก จึงมักมีปัญหาทุจริตหลอกลวงเกิดขึ้นเสมอ จนเป็นเหตุให้ผู้ซื้อและผู้ขายที่เป็นสุจริตชนจำต้องสูญเสียเงินทองไปอย่...
- การเลือกทำเลลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้เช่า ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจศึกษา และเรียนรู้ถึงปัจจัยเบื้องต้นที่ส่งผลต่อความสำเร็จจากการลงทุน ซึ่งจะทำให้เราประสบความสำเร็จมี...
